主题：工商银行推出5项个人房贷业务 房贷大战一触即发

受宏观调控影响，本地房地产交易观望气氛贯穿全年，银行个人房贷增长深受影响。不过，这种情况正在发生改变。近日，房贷市场份额最大的工商银行推出的个人业务十大举措中五项与房贷有关，更宣布推出固定利率房贷和不指定楼盘按揭，被业内称作"为明年房贷大战揭开序幕"。房贷增速下滑、加息预期升温和外资杀入，被认为是激活明年房贷市场的三大主因。

人行最新的季度货币政策执行报告显示，今年个人房贷出现近五年来罕见的增长速度明显放缓。9月末，全国购房贷款余额2.18万亿元，同比增长17.9%，增速比上年同期降低2.2个百分点。

记者从各银行获悉，造成今年房贷余额增长下降的主因有三个。一是开发商"捂盘"严重，房地产交易减少，直接导致房贷减少。二是按新规定，90平方米大户型贷款最高贷款只能到七成，而以往最高可达到八成贷款。三是两次加息令借款人利息负担增加，提前还贷高潮持续不断。

固定利率或更划算

今年两次加息，把许多刚刚买楼入市的贷款购房者杀了个措手不及。高盛（亚洲）首席中国经济学家梁红预计，2007年二、三季度，央行有可能会以27个基点的幅度在这两个季度分别加息一次。

在此情况下，银行推出的能够减免利息支出的还款方式例如固定利率房贷款，一下受到借款人追捧。据悉，光大银行、招商银行、深发展银行等相继推出固定利率房贷、加快还款周期等减轻借款人利息负担的新举措后，建行、农行也开始跟进。不少借款人为减少预期利息支出，纷纷以提前还贷或转按揭形式将旧贷款还掉，转投向推出灵活还贷方式和固定利率房贷的银行怀抱。为挽留和争抢市场份额，上月末，中国银行广东分行宣布推出固定利率房贷期权，广东工行终于也按捺不住，赶在年底加入固定利率房贷阵营。

银行人士预测，随着明年竞争增加，银行固定房贷利率水平预料会趋低，在加息预期增强的前提下，固定利率水平随时可能比浮动利率更优惠。

目前一些外资银行已进驻天河区一些房地产交易热点地区的楼盘。外资银行人士表示，12月11日起外资银行可对居民个人开办人民币贷款业务，会增加人力物力投放到人民币住房按揭贷款。银行业人士认为，外资银行新进入市场，房贷利率应更具弹性。届时，肯定会有更多买楼者转投外资银行怀抱。

创新方式

指定银行按揭模式 明年有望打破

开发商指定银行按揭的传统模式，使大部分借款人无法选择最适合自己的银行的房贷产品。工商银行最近推出个人贷款十大举措，其中一项是包括不指定楼盘按揭业务。业内人士表示，个人房贷份额最大的工行宣布加入到不指定楼盘按揭市场竞争，这一举动意味着开发商指定银行按揭的传统销售模式在明年有望被真正打破。

跨行转按仍是贷款搬家最大障碍

尽管创新的还款方式和房贷产品可以令借款人减少利息负担，但借款人要真正实现贷款搬家减少利息支出，跨行转按揭难仍是最大障碍。

据悉，借款人如果想办理减少利息贷款，就必须将老贷款先还清，才能把贷款转到新的银行。购房者在办理同一名下的"跨行转按揭"时，由于按揭贷款购买的商品房已在房管部门设定抵押，所以首先需要征得老贷款银行的同意。而老贷款银行会要求借款人先还清老贷款进行"赎契"。在新贷款银行发放贷款和房屋产权过户之间存在时间差，因此，新贷款银行在办理转按揭的过程中存在一定风险。这时候，银行须引入中介机构例如房地产中介或担保机构为发放贷款进行担保。

不过，银行承认，引入中介机构为资金担保的形式在操作上仍存有难度。一是目前担保行业良莠不齐，符合银行要求的并不多。二是担保费用的问题。如果一直由银行承担肯定吃不消，但如果由借款人来负责，则加重借款人负担。

没法说