主题：目标越简单、越单一，政策才会越有效

2005年“国八条”为起点的房地产市场宏观调控至今已经开展两年多了，以“70/90、二手房交易税”为核心的“国六条”也已经过去一年了，这一轮宏观调控的效果如何呢？可以说，政府不满意，企业不满意，老百姓更不满意。现在业界纷纷开始反思房地产市场宏观调控得与失，其中一个首要问题就是，房地产市场宏观调控的首要目标到底应该是什么。 

最近有报道说，国家八部委联合调查组表示，他们还在摸查房价暴涨的原因。调控都过去两三年了，连主管者自己至今尚不清楚房价为何暴涨，又何谈对症下药，达到预期政策目标呢？其实，比查清房价暴涨原因更重要、更基本的问题是，决策者自己到底希望通过房地产市场宏观调控来达到什么样的预期目标。应该说，这个问题在政策层面、在各级政府、在学术层面远没有达到一致认同，从而使政策执行中意见上下不统一、各部门各行其是，实施效果大打折扣。 

有学者说，房地产市场宏观调控目标不应该是房价，而是让老百姓住得起房子，房价本身不应该成为宏观调控的对象。这一轮调控中好多核心政策也可以清晰看出这个思路的影子，比如“限房型”，缩小市场供给的商品住房面积，就是以为这样就能让更多人买得起房、住得起房，却全然没有考虑这个政策对市场上的房价是打压了还是进一步刺激。我们必须要明确，我们所说的房地产市场到底是哪些人在参与，到底是哪些人在买房子。商品住房市场上的房价再怎么跌或涨，也只会影响到城市中所谓的白领阶层、中产阶层能不能买得起房子、买大房子还是小房子、是在当前买还是推后几年买。绝大多数普通老百姓的住房问题不能指望房地产市场调控来解决。必须在更高层次的住房体系中用其他住房渠道来给以出路和对策，比如适用于低收入者的廉租房体系、为中间收入者提供服务的公共租房市场建设。 

整个住房体系建设的目标当然是让更多人住上房，住上好房，这是对的，但住房市场调控则不是。房地产市场调控必须和以住房保障为中心的多维度住房体系建设分开。我们当然希望有越来越多的居民能进入到商品房市场，能靠自己的能力买房，这应该是我们发展房地产市场的最终目标。长远看也是有这个可能的。但当前住房市场和住房保障还完全是两回事。如果明白了这一点，意识到面向中高收入的住房市场和面向全体国民的住房体系是两个层面的事情，我们就应该清楚，就房地产市场本身而言，对房地产市场调控设定的政府管理目标就应该很单一，那就是稳定房价，防止大起大落，保持房价的涨幅与国民经济整体相适应。其他的目标都应从属于和服务于这一目标。 

可以借鉴的是，西方国家在中央银行功能问题上的认识和转变思路。上世纪六七十年代，西方国家普遍为经济滞胀问题所困扰。那时候西方国家的中央银行多数还从属于财政部，独立性不强，同时还往往出于好心，积极帮助政府去干预经济运行，不惜以降利率至负、增加货币供应量等手段来实现政府的经济目标，一些国家中央银行还公然把刺激就业、发展经济等都归入中央银行应该承担的政策目标。但这些多目标体制运行下的中央银行反而把经济越搞越差，通货膨胀降低不下去不说，经济也毫无起色，一个任务都没有完成。后来在新古典经济思想影响下，很多国家重新为中央银行立法，把其他功能都滤去，只保留一个，那就是保持物价稳定。这被广泛认为是西方发达国家自20世纪90年代以来一直没有出现恶性通货膨胀并实现经济持续稳定增长的重要制度保障。 

所以，政府在调控市场时，目标越简单、越单一，政策才越有效。把不同层面的目标混杂在一起，只会相互打架、混淆主要矛盾，任何一个目标也不能切实实现。为什么中央银行只应该管通胀、管物价？从根本意义上来说，物价稳定了，才说明价格信号正常了，市场秩序健康了，供给和需求基本平衡了，经济才能正常发展。这个道理对于房地产市场同样适用。这里的前提是，有一个在正常运行的房地产市场，供给和需求都是自由的、灵活的、非官僚管制的。更重要的是，所谓房价一定是真实有效的信号，切实反映市场供需。像那种由人为限价造成表面的房价稳定，不仅无济于事，还会让市场更加混乱。

好资料！