主题：新“七十二房客”群租乱象 三律师上书立法

小王和小郭刚从上海财经大学毕业，目前就职于一家知名传媒机构。小王昨天向《第一财经日报》描述了她俩目前租借的一套群租房：“房子160平方米左右，二房东出具的原始凭证显示当时租赁下来的租金是3300元/月，现在房子被二房东分割成9个小房间，最小的房间4个平方米左右，而月租却要750元左右。如果出租率高的话，二房东赚大了！”
一套公寓的大门打开，十来名年轻的男男女女在被隔成“房中房”的“小盒子”里各自忙碌，共用两个洗手间。有的房间没有窗户，只有狭小缝隙可以透风，面积不超过8平方米，仅能容下一张1米宽小床和一个1米宽写字台。夏季天热，想要乘凉，同一屋子的十多人同时从房间内跑出来，还真有些容纳不下。
上述令人瞠目结舌的“群租乱象”发生在沪上规模最大的楼盘之一中远两湾城。中远物业公司副总经理杜恩毅在此前举办的“群租现象”研讨会上也坦言：“中远两湾城前三期业主基本自住，但是四期的4071户业主中，有12%办理了出租手续，其中有部分就演变成了群租。”
业内人士分析，如今的“群租乱象”其实祸起于2003、2004年楼市火爆期，当时大量投机、投资者踊跃炒房。然而，自去年5月至今，国家连续出台宏观调控政策，使未及时离场的部分投机者被迫由售转租。市场上租赁房源大量增加，又进一步提高了房屋的出租难度。
面对愈演愈烈的“群租”现象，上海市3名律师杜跃平、孙加锋、谢学锋，共同发起起草《关于规范群租行为的上海市地方立法的民间建议书》（下称“建议书”）。建议书认为，就“群租”而言，既有投资理财获得经济效益的一面，也有电力超负荷使用存在的重大隐患，更有在消防、安全、卫生等方面发生重大事故的一面，还严重影响了相邻业主的权利。
上海市跃平律师事务所主任杜跃平昨天告诉《第一财经日报》，建议书已经呈交给市房地局，预计专门的立法规范或将不久出台，对群租行为进行严格管理。
群租乱象
发生群租问题的楼盘远不止中远两湾城。据记者了解，“一套两房一厅的房子内最多住了二三十人。”、“高档小区有高空抛物”、“白色一次性饭盒占据走道”、“晚上20多个人轮流洗澡，半夜声控灯一亮一闪”，基本是每个遭遇群租的小区存在的普遍现象。浦东新区锦和路的知名大盘——绿城小区也难以幸免于难。
据绿城小区居委会统计，今年6月小区业主自住房700余户，出租住房205户，出租房中的80％为群租。与之相对应的数字是，小区常住居民有1600余人，而租房客已经达到了1200余人。房东或二房东把包括厨房、卫生间在内的房间用木板隔开，以500元左右的价格出租，一间100多平方米的房子最多住了18人，一些二房东每月获利约3000元。
绿城小区已入住的900多户中，有200多户面积约100平方米的房子被分割后出租，消防、治安隐患令其他业主担忧。群租客往往来自各地，素质不一、文化和生活习惯有差异，加上年轻人作息缺乏规律，容易引发矛盾。
绿城小区居委会书记蔡志兴介绍，不少业主为此向居委会和物业反映，但由于目前房屋群租没有被任何法规禁止，他们接到业主投诉后也很难处理。目前他们能做的是对租赁户登记后发放出入证件，同时通过各种方式联络业主，通过业主与二房东交涉，禁止其转租行为。
负责该小区物业的上海绿宇物业管理有限公司上海绿城物业管理中心，已经向业主发放整治转租户、群租户管理措施的征询表，希望通过业主表决形成业主公约，解决房屋可否群租的问题。
根据有关调查，目前仅徐汇、卢湾、黄浦、浦东四区，就有数十个新建小区存在“群租”现象，有些150平方米的三房二厅内居住人口甚至超过了30人，平均每间房住6人。
借助于“分割出租”，投资者渡过了还贷“难关”。陈先生是一位楼市的长期投资者，他算了这样一笔账：一套淮海路四房两厅的房子，全装全配整租的价格大概在15000元/月左右，但是如果分间出租，按每天180元至250元的价格出租，一个月的租金就达24000元，即使加上50%的空置率，一个月也能有12000元的租金收入，这笔租金收入与其每月还贷额持平。
上海大学社会学院教授顾峻表示，“分割出租”现象的流行反映了楼市在房价和租赁价格之间的巨大落差，正常的情况下，房价应该相当于100～150个月的房租收入总和，但目前上海楼市中，很多新房的价格相当于50年房租的总和。另一方面，因为无法承担交通和时间成本，普通收入群体需要居住在市中心，但市中心的房价是他们无法承受的。在这样的情况下，“群租”出现了巨大的市场空间，而且越来越受到投资者和普通收入群体的欢迎。但不容忽视的是，这一租赁方式导致很多新建小区在管理方面遇到了挑战。
立法呼吁
此前不久，闸北区已在北方佳苑楼盘试点开展取缔非法群租行动，这在全市尚属首次。市房地局有关人士透露，他们已针对群租现象起草专门法规，等待相关部门批准。根据这份法规，将由房地、公安、工商、税务等多个部门联动管理群租行为，而且小区业委会应在业主公约中对租赁作出限制。
上海信利律师事务所刘福元律师表示，目前虽然法律没有针对“群租”作出特别规定，例如强制性规定一间房间可以容纳居住的人数范围，因此小区物业、居委会存在管理上的困惑。
但他同时认为，民法、物业管理条例中的相关规定仍对“群租”进行了一些限制。“群租房里10个人发出的噪音和一般住户发出的噪音肯定不同，因此，生活受到妨碍的业主基于相邻关系可以向法院提起诉讼。”
此外，虽然每户居民都支付物业管理费，可群租房客的垃圾产生、电梯使用、公用设施的损耗也明显高于一般住户，因此物业部门基于物业管理条例也能加以限制。
而事实上，《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的第八条对于人均承租进行了面积规定：人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。“按照这一规定，‘群租’就违规。”然而，实施办法是上海市政府在2004年颁布的，那时候上海没有那么多高价新楼盘，也没有“群租”现象，只是对集体宿舍作出了规定，而且在这些法规后面也没有处罚办法。
上述提及的建议书中，3位律师力陈“群租”存在的各种弊端，并认为现有的管辖、规范群租行为的法规、政府规章——《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理实施办法》存在不足和盲点。他们呼吁，上海市人大常委会可以创立《上海市房屋租赁群租条例》，明确出租条件的禁止和承租人的权利义务，明确对违反“群租”条例行为设置可操作的制裁措施。
在9月28日上海市12届人大常委会第30次会议上，市房地资源局将部分群租房认定为一种新型的“居改非”，市政府还将出台相关的管理规定，对“群租房”现象予以规范和处理。
相关链接
各界声音
租客小王：上海房子太贵，买不大起，所以只能租了。群租有规模效应，也是不得已为之。
二房东陈先生：分割租赁达到收支平衡，也是合理的嘛。
邻居刘先生：“这么多人混租，有时候住一个月就换人，业主生活得提心吊胆。” 
申大物管公司副总经理张红军：与其有时间与业主纠缠，处理投诉，还不如花时间和费用自己去管理。在操作过程中，物业公司只能“摸着石头过河”，一边自己找法规，一边应急处理问题。
上海申达律师事务所的律师周知明：如果群租的人数和方式没有与现行的法律、法规相违背，业主公约制订的管理措施对房东没有强制性效力，即使一些业主因对群租有意见而向法院提起诉讼，也应当引用国家的相关法律。业主公约不具有法律效应，最多是对现有法规的归类和总结。
上海市物业管理协会会长蔡兴发：改变房屋使用功能，将房屋当作旅馆使用，获取经营性利润，涉嫌违反《上海市居住物业管理条例》有关规定。

看帖子的都发表一下看法