主题：楼市观察:中国楼市中的“葛朗台”与“马大哈”

10月7日，有关人士指出，中国房地产市场正经历调控以来最大变局。统计显示：前8个月中国房地产投资增幅回落；8月份国房景气指数回落；8月份全国70个大中城市房价涨幅放缓。有迹象表明，今年7月我国关于限制外资炒房的“171号文”，日前在多个城市有松动的苗头。凯雷基金一口气吃进上海110套别墅，加拿大三五集团、美国汉斯、摩根士丹利等多家海外投资机构与开发商也已在华南、华东正式进军房产开发行业。业内人士判断，上海等城市沉默多日的海外基金购房潮将重新回 限不限外其实是个伪命题。“限外令”出台之前，外资入主内地楼市已面临许多障碍。不管是出于无奈还是利益需求，房地产开发商都更愿意与当地权势投资群体结盟。这是中国经济转轨中权力资本化与资本权力化的表现形式。不久前，全国人大常委贺铿充当了“皇帝的新装”中敢于说真话的小男孩儿，直言官商勾结是地方房地产调控不力的硬伤。
直到现在，关于通过“限外”来抑制房价的做法，坊间仍然有赞同与反对两种声音。不过，正所谓上有政策、下有对策，一小部分外资基金冷静观望，而大部分则选择绕道而行，比如花旗集团、德意志银行均通过股权投资方式分别参股上海徐房集团与珠海一大型民宅项目。国家统计局数据显示，前三季度中国楼市利用外资的金额升至259亿元，同比增长高达46.6%。看来，外资增加投资中国楼市是大势所趋，并不会因为一级限令而畏缩不前。
面对中国楼市这块大蛋糕，外资虽然要面临准入问题，但他们更为在乎的，是进入后未来的风险与收获如何。要知道他们大都不是来玩游击战的，而是想做长线投资，将来拿着项目到海外上市什么的。这就从客观上要求其挑选楼盘时会谨小慎微，除了可能不看风水，资产负债及损益、现金流量等他们无一例外会弄个一清二楚。正可谓双向选择，想浑水摸鱼的开发商，即使地盘与话语权都是牛哄哄的，也只有靠边站的份儿。
可内资并不这样想。他们为“限外令”的出台沾沾自喜，以为是天赐良机。然而本性难移，以先入为主为第一宗旨，一窝儿蜂地上马，如果利润率不尽如人意或是信贷收紧导致资金链吃力，又会转战他途，比如今年以来一路窜红的A股市场。温州民资最具代表性，房地产投资乏味，于是高调进入股票与基金市场。据悉，只今年5月，温州股票交易额就达170亿元。
一边是位“葛朗台”，一边是个马大哈，外资与内资在入主中国楼市中态度迥然不同。在“限外令”的日子里，外资基金一边休憩一边重新审视政策风险并考虑入主技术路径的创新，而内资则欢天喜地地四处玩大手笔，虽然宏调力度不断加紧，但在不少非理性的投资者看来，仍然仿佛满城尽是黄金楼。
“限外令”产生了逆向激励效应。外资投资机构变得更加彪悍，中国本土投资机构仍然那么散漫，作为核心治理目标的房价涨速依旧居高不下。于是我们看到，这厢北京CBD 、亚运村等高端项目呈现出势，那厢外资津津有味地挑拣、运作着最合适但未必大手笔的项目，回报率与可持续性令中国民间资本望尘莫及。有人称“限外令”马上要解冻(其实有的地方已形成了事实解冻)。那么有必要思考的是，解冻之后，内资胜算几何，如何与外资竞合？可以预见，未来中国大中型开发商将以联合海外投行和基金为主，进行融资模式转型。可以说，将虎视眈眈的外资脸谱化的做法有失偏颇，中国楼市投融资可导而不可限。