主题：外资流入形态变化 房地产限外政策“药效”初显

五年的WTO过渡期终于结束，中国对外开放又迈上新台阶。那么，一直引人关注的关于外资进入房地产限制政策，是否又有新的发展？值此年终之际，再来回顾和分析一下今年7月份出台的“171号文”的影响，颇有一番意 在宏观调控一波紧似一波和外资加快进入房地产业的背景下，今年7月24日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》终于出台。当初笔者曾有如下评论：政策看似来势汹汹，实则是有硬性限制的一面，同时也有温柔提醒的一面。正所谓“有保有压”，“保”的是优质的外资，比如大部分进入开发领域的外资；“压”的是所谓的热钱，以炒房和套汇为目的外资。

如今四个多月已过去，情形又如何？国家统计局数据表明，1～10月，全国房地产开发企业到位资金20592亿元，同比增长29.2%。其中，利用外资288亿元，增长39.2%。单看这一数据，外资进入速度仍在高位。不妨再深入分析比较一下“171号文”出台前后的差别。上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%。由此可见，政策出台之后，进入开发领域的外资有变本加厉的趋势。

今年11月，作为世界最大的地产开发商之一，美国汉斯以资本金超过投资额50%的代价入主上海新江湾城C5地块，也是欧美公司首次以房地产开发公司身份介入上海房地产业地块项目。同样在11月，德意志银行高调宣称，联手澳门及珠海企业，投资2.25亿美元在珠海发展一名为“中珠上城”的大型住宅项目，正式进军中国房地产市场。仅枚举两例即可管中窥豹，目前欧美投行和地产公司已不再观望和试探，而是坚定地加入香港、新加坡等地产先行者的队伍中，争先恐后在内地房地产开发领域扎堆。宏观调控之下，一方面是内资地产企业业务链的萎缩甚至是退出，另一方面却是外资地产商“跑马圈地”，对照鲜明。

再来分析一下境外基金的收购路线图。7月之前，境外基金在中国，尤其是京沪两地掀起了一股整栋收购的热潮，除了之前青睐的商办物业外，高端住宅也成为他们眼中的“香饽饽”。应该说，7月之后的一段时间，鉴于对“限外政策”的捉摸不定，境外基金的收购步伐急速慢了下来。但短暂的观望过后，境外基金仍继续前行。比如：10月，新加坡腾飞集团收购位于上海的海洋大厦；11月，美国凯雷集团拿下上海中房森林别墅项目中的110套别墅。凯雷集团曾在著名的“徐工收购案”中闹得沸沸扬扬，其实它早已在国内的企业并购、风险投资领域频频出手，此番首次涉足房地产颇耐人寻味。

上述分析表明，进入开发领域的外资步伐在加快，热衷整栋收购的境外基金似乎有卷土重来之势。而境外个人购房则陷入迷途，主要是因为各地迟迟没有出台相关细则，而这一领域恰恰也是“171号文”严加打压“热钱”的对象。另据渣打银行的研究数据，2006年上半年撤离中国的“热钱”达240亿美元，估计2006年第三季度的“热钱”流入为负值。由此看来，外资流入房地产的形态发生了变化，可以说正朝着“171号文”设定的方向转型。
最后，还须明确一个问题，那就是外资为什么继续涌入？虽然国家对进入房地产领域的外资尤其是“热钱”进行了限制，但我们必须看到，吸引外资进入中国的外部大环境并未有任何改变。主要表现为四个因素：即全球范围内的资本流动性过剩、中国经济持续高速增长(今年GDP增幅仍高达10%以上)、中国房地产业发展远景看好、人民币的持续升值(最近一段时间人民币升值明显加速)。对外资中的优质部分(主要是开发资金)，上述诸多利好完全压过“171号文件”造成的些许利空，可以预见，部分大型优质的境外房地产基金仍会持续进入开发领域和收购领域，而部分热钱将不得不退出市场。