主题：*首府洋房业主收房、装修、疑问、交流贴*
- 发表于2009-10-17
检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧室及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面并且透到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。
检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳子拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。
- 发表于2009-10-17
方法之二：细部勘查别嫌烦
看“备案”留“两书”。新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
门窗灵活严又亮。试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。
门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
轻敲各面听空裂。墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
顶层住户查渗雨。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
保温不好墙滴水。冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
大开龙头查漏堵。上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
暖气支管有坡度。暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
供暖管道要套管。供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
拉闸断电不可少。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
保险插座护幼童。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
卫生间插座规矩多。卫生间内的电源插座应是防潮插座幷有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。
厨卫紧邻通风道。厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
开关接口拉一拉。检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
测量层高是否达到要求。建筑层高为2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。
- 发表于2009-10-17
方法三：验房还得学“维权”
在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，幷查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认幷加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，幷索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。
精装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。
对了，还有一点要特别提醒您，“验房”时别忘了备好“验房”工具：笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等。
检查防盗门是否严密
检查窗户是否周正
检查窗户的密封性
检查塑钢窗是否有钢衬
卫生间里的插座须防水
检查墙角是否成直角
检查地面是否有空鼓现象
第一步：检查防盗门密封度、门边是否变形、门的开合灵敏度和锁具灵敏度
第二步：检查塑钢窗密封是否严密，形状是否方正，质量是否合格
推拉窗上的纱窗和窗扇，看是否推动灵活，相互有无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞而致下雨时窗户进水。另外还要注意看窗户是否有纱窗，如果没有，应及时向开发商提出。
吸铁石是测试塑钢窗边上有没有钢衬，钢衬的作用是保证塑钢窗使用时不易变形，延长塑钢窗的寿命。一些开发商为了省钱，会购买一些非正规生产厂家生产的不合格塑钢窗，而这些塑钢窗一般都没有钢衬。
可伸缩的“铁棍”名字叫对角检查尺，通过测量可以发现塑钢窗是不是周正。市民家中的盒尺也可以测量窗户对角，不过窗户如果太大，要注意别让盒尺弯曲，以免测量出现误差。
白纸的作用是为了看窗户的密封性。白纸放进去，关上窗户，如果还能拉出来白纸，就说明窗户的密封性不行。
第三步：检查电源开关、插座的灵敏度和有无保护设施
一些建筑商图省事儿，室内插座很多没有接地线，此外，厨房和卫生间的插座没有防水外壳、半米以下的插座没有保护设置，也是收房时经常遇到的问题，如果不解决，入住后可能存在安全隐患。
配电箱打开后，要检查分开关是否安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应加固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
- 发表于2009-10-17
渗漏试验其实也很简单，用装有泥沙的塑料袋，堵住卫生间的地漏，然后打开卫生间的水龙头，把水放到距离地面2cm的高度，水保存24小时后，可以到楼下住户的顶棚看是否有渗漏现象。
此外，装修卫生间的时候，要提醒装修公司把墙面防水层的高度至少做到25cm以上。
■一点重要的提醒
一定要慎签
“验房交接表”
“交房时业主一定要慎签‘验房交接表’。”李超提醒说，除了房屋主体终身保修外，房子具体部位的保修期都在5年以下，有些地方甚至仅有1年。一旦业主在“验房交接表”上签下大名，以后发现问题，再与物业、开发商协商时会非常麻烦。
李超表示，验房时，如果业主能提供设计和施工图纸，很多问题就更容易看出来和作判断。
此外，与刚交付的房子相比，放置半年以上的房子更容易检测出毛病，这时候，楼板、墙体甚至承重房梁都会出现开裂情况，再比如，经过大半年的雨水冲刷，一些容易渗漏的地方通常可以看出雨水的痕迹。
- 发表于2009-10-17
如果墙体存在一定幅度的倾斜，说明建筑物存在一定程度的沉降不均。如果墙角不成直角，会影响到房屋的装修，也会给家具布置造成不便。
测量墙面、天花板是否平整，有一种相对简单的方法，当周围光线暗时，用大功率灯泡（200瓦）照射，灯亮后，通过光线阴影，可以从侧面看出墙壁、天花板是否平整，如果不平，装修补泥子时就要注意了，不然到时候墙还是不平整，装修效果会打折扣。
- 发表于2009-10-17
墙体空鼓的时间长了，自然就会开裂，检测时，开裂一般用肉眼就能看到，需要注意的是，一些开裂的地方比较小，但是一定要找出来，进行整改。
发现空鼓和开裂的地方，要用粉笔做一个明显记号。空鼓要是不处理掉，两三年后就可能开裂，到时候装修好的墙壁会开裂，地板时间长了也会出现松动的情况。李超说，几乎每间房子都有不同程度的空鼓，他验过的一套房子，曾经一面墙都是空鼓。
对于空鼓和开裂的地方，一是可以要求开发商返工，对这些地方进行整改；二是在装修时要特别“关照”，地面空鼓的，铺地板时要把水泥加厚；墙体和顶棚的空鼓要打掉、填实，用嵌封带将空鼓、开裂的地方粘住，再进行装修，否则将来这些地方还会开裂，影响装修的效果。
- 发表于2009-10-17
“阳台的检测比较简单，但很多人都不是很注意。”小张告诉记者，要看一看外阳台的排水口，注意阳台的坡度，否则下雨时不能排完雨水，会造成阳台积水。如果是护栏类型的阳台，还要测一下护栏之间的间隔，间隔不能太宽，否则家中有小孩时会很危险。
【说明】阳台之类的排水口，验收时，可以用一个盛水的器具，往排水口里倒水。看看水是不是顺利地流走。工程施工时，一些工人在清洁时往往会“偷”这个工，把一些水泥渣倒进排水口流走，如果这些水泥较黏的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
- 发表于2009-10-17
“这是验房的最后一步，非常简单，但是差别很大，很多人都不注意。”李超说，相当一部分购房合同，会约定交房时的防盗门、塑钢窗、配电箱、插座等的品牌，收房时要一一对照，发现与合同不符的地方要提出。
举一个例子来说，单单防盗门一项，差别就可达数百元，高档的楼盘，甚至可相差数千元。
即使合同中没有这项约定，也要把这些地方逐项检查一遍，一些开发商为了节省成本，可能采用三无产品，发现这种情况，要及时提出调换要求。
- 发表于2009-10-17
呼和浩特市房产局关于禁止对各开发售楼项目额外收取费用的通知
【实施日期】
各房地产开发企业：
为了进一步规范房地产销售市场，根据居民有关投诉情况，现就禁止开发企业及其营销策划公司收取额外费用的情况通知如下：
一、从2007年元月1日起，开发企业或其代理楼盘销售的中介机构不得向购房户收取下列费用：
(一)水表、电表分户费；(二)防盗门费；(三)可视对讲门费；(四)测绘费；(五)土地分割费；(六)分图费；(七)代办房本费；(八)垃圾二次清运费；(九)天燃气安装费。
二、今后，凡是没有经市房产行政主管部门审核备案通过的任何费用，一律不得收取。如发现楼盘销售时仍违规收取费用，市房产行政主管部门将依法进行处罚，并记入开发企业信用档案，通过网络及各种新闻媒介进行公示。
三、凡是开发企业聘请中介营销策划经纪机构进行代理售房时违规的，由开发企业负责，追究开发企业的责任。
二○○六年十二月十八日