主题：房屋认购合同暗藏“陷阱”

随着房地产行业的不断发展，购房群体越来越多，于是围绕房产的纠纷也随之增加，其中购房合同的纠纷占据较高比例。房管部门提示，购买商品房要谨慎签合同，看清楚其中的条款，以免产生纠纷。

除房屋纠纷之外，购房者与开发商签房屋合同时，同样有很多猫腻，这两者不论哪个发生在他们身上，同样都会很受伤。

不按时签合同你就违约

按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。

省城市民王先生在杏花岭区胜利街某楼盘看中了一套房，与开发商草签了购房协议并交付了5万元定金。根据协议，王先生必须在协议签订的15日内签订正式购房合同，否则就是违约，定金不予退还。但就在准备签正式购房合同前，王先生的父亲突然病重，急需一大笔钱治病。无奈之下，王先生找到开发商要求退房退定金。但开发商却告知，王先生已构成违约，定金不予退还。

买房的时候或许你没有时间细细研究购房合同或购房协议，或者根本看不懂那些专业术语。即使你看出了一些问题，售楼人员也总有千百条理由跟你解释，“这是行业惯例，到哪买房合同都是这样写的。”不出问题的时候可能还好，一旦在履行合同中出现纠纷，往往就是这些“惯例”伤害到了消费者的权益。

记者在采访中发现，很多楼盘购房协议中都有这样的说明：“本协议签订某日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还”，或者“购房者须在本协议签订之日起某日内到某处与开发商签订《商品房买卖合同》，若购房者逾期未签订买卖合同，开发商有权将购房者所定的商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且定金不予退还。”

就此事，记者咨询了山西雅德律师事务所首席律师李志国，他表示，此条款仅对购房者在未能签订合同的情况下进行约束，却未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。如上述情况，开发商不能认定王先生违约，应退还定金。

这就是开发商其中的猫腻：等着你上钩，一旦上了“不按时签合同”的贼船，购房者就被“套牢”了。

延期交房属于“正当理由”

只有遇到特殊原因延误施工，或是由于由于政府行为导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的违约责任

市民曹女士近日在河西某楼盘购买了一套商品房。她告诉记者，她买的房子原本约定今年3月底就要交房的，但是拖到现在仍没有交付。业主们认为开发商已构成违约，并与对方进行了交涉。

但开发商表示，之前签订的合同中有“因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任”的条款。造成交房延期就是由于建筑设计更改，因此不构成违约。

曹女士告诉记者，业主多次找过开发商想和解此事，可开发商相关负责人只有一个答案：“别着急，很快就能交房，现在哪个开发商能按时交房的，我们已经很不错了！”

记者了解到，任何房地产开发项目在开工之前，均已经规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等，如果变更设计，需要再次经过规划审批。

李志国律师称，开发商给的这个说法显然是不合理的，除非开发商能够提供规划部门重新审批的文件。而只有遇到中考、高考等特殊原因延误施工，或是由于政府行为(包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等)导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的违约责任。

这一条条看似很“人性化”的条款，实质上就是开发商为了制约业主、方便自己而设定的“霸王条款”。

房屋合同看清楚再签

只有遇到特殊原因延误施工，或是由于由于政府行为导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的违约责任

《商品房买卖合同》是办理房产证不可或缺的资料，而在全国各地的房产纠纷中，有不少是因为合同约定不清晰所致的。可以说除了房产证，《商品房买卖合同》签约其实也是购房环节中至关重要的环节。面对着一页又一页的条款，百姓该如何签好购房合同，维护自己的权益呢？

记者了解到，商品房买卖合同是购房者行使权利的基础，商品房买卖合同非常重要，一份责任清晰、数据明确的合同，能帮助置业者减少许多不必要的麻烦。目前生活中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和住建部联合制定的《商品房买卖合同》示范文本。“签合同时根本没注意看，心想这么大的开发商，不会坑人吧，结果还是被坑了。”张女士气愤地告诉记者。今年8月份，她在长风街附近买了一套108平方米的现房，当初签合同时并没仔细看，就匆忙签了，入住后才发现，房子外面的台子要打扫时必须通过自己家里，她很反感这样的做法，找物业沟通，被告知“合同上写得很清楚，自己回去看看”。张女士回家拿出合同仔细看了才发现，外面的台子属于公摊，不仅要交费而且还要提供“打扫场地”，这让张女士很无语。

购房者要注意六个方面

根据以上几种案例，太原市房管局房产产权登记中心预告登记科科长廉凯杰重点说了房屋纠纷，并从六个方面告知购房者要清清楚楚签合同。

一般商品房买卖合同主要包括以下六个方面：

第一是商品房的基本情况，比如商品房的用途、项目的位置，还有商品房买卖合同附件中包括的平面图。

在商品房买卖合同中，房屋平面图会以附件的形式呈现。购房者可以要求开发商在平面图上标明长宽等基本数据，让购房者自己对房子的户型面积等情况做到心中有数，从而避免一些不法商家为了谋取利益而在房屋面积上做文章。

第二个主要是价款，价款主要体现付款的形式、付款的时间，比如一次性付款、分期付款、按揭付款，每种付款都要体现付款的时间、数额，再一点提醒就是逾期付款的违约责任。

一般情况下，开发企业会配合购房者向银行办理按揭贷款，但是如果由于购房者的原因，银行的贷款没有获得批准，购房者就会面临巨大的资金压力和违约风险。建议消费者提前跟开发企业协商：在合同中约定若贷款未被批准，则采取分期付款的方式，但付款的方式一定要体现出付款的时间和付款的数额。

第三是合同面积和产权登记面积的差异。如果购房者购买的是期房，合同面积和最后交房的实际面积往往会产生一些差异。提醒购房者在填写建筑面积时，除了要填上总建筑面积外，最好对套内面积和公用分摊面积也都分别进行标注。对于合同中没有约定的面积误差，将依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》进行处理。

第四是交房日期和逾期交房的处理。交房日期一般在商品房买卖合同中体现在该商品房实际交付日期为某年某月某日，在签商品房买卖合同时，逾期的违约责任一定要体现在商品房买卖合同之中。

需要您注意的是，若开发企业逾期交房，开发商违约责任的处理，将从商品房买卖合同约定的交付之日起第二个工作日，开始计算到实际交房之日。也就是说，对于违约的赔偿也会从合同约定的交房日期开始计算。

第五是配套设施。也就是购房者最关心的供水、供电、供热、燃气等关系老百姓切身利益的问题，在合同中要有详细的约定。

第六点是在开始装修前，有很多要素并不能提前确定，合同中会出现像“如果发生问题，在最短时间内解决”或者“在装修材料上，选择最好的国外进口材料”等语意含糊的字眼，这些看上去很诱人，但没有实际意义的承诺，往往会在今后的生活中为业主们带来麻烦。

一份买卖双方签字画押的购房合同，是房产交易的最有利证据，购房者与商家签订合同之后，合同中约定的所有条款将会受到法律保护。所以您在签订合同之前，一定要对合同中的条款斟酌再斟酌，以保障自己的合法权益。