主题：房地产行业2014年策略报告：苦雨终风也解晴

关于政策， 我们认为，未来调控思路将向“更市场化”、“更着重增加供应和保障”、“更趋区域性和灵活性”转变，而这种变化将更有利于保持需求稳定释放，保持房价和投资稳定，降低行业波动性。

预计2014 年基本面将较2013 年降温，但降温更可能体现在增速上，而不是绝对数的大幅衰退。我们认为市场降温的理由是：(1)部分城市针对需求的政策面收紧；(2)房价上升对购买力的负面影响；(3)2014 年供应增加将缓减供需矛盾；(4)信贷边际改善效应减弱。但，我们仍可找到更多理由来说明市场不会大幅度衰退：(1)2020年之前适龄购房人群仍在高位；(2)“已城镇化人口向真正市民化转变”过程中总计可能有29 亿平米潜在住房需求，这还不包括每年新进城市人口住房需求及已有住房人口的改善需求。(3)目前需求主体刚需化，对政策敏感度不高。(4)目前12 个城市提高限购门槛或提高首付，其住宅销售面积占全国仅13%。若其住宅销售面积下降10%，拖累全国住宅销售增速仅1.3 个百分点，影响相对有限。(5)房价涨幅比较高的主要是部分一二线城市，三线城市以及全国整体看，价格涨幅并不大。(6)尽管信贷对房地产(行情 专区)销售的边际改善将减弱，但如果整体新增信贷仍有所增长，则中长期居民贷款也可能随之增长，那么对住房销售仍是有利的。(7)截至11 月，住宅新开工面积增长10%，意味着2014 年供应增加幅度不大，还不足以单方面大幅改变供需格局。

(8)房企短期资金状况较好，对房价的控制权仍较强。(9)地方财政的土地依赖依然突出，且2014-2015 年是地方偿债高峰，对房地产的维稳意愿仍很强烈。因此，我们假设2014 年商品房销售均价涨幅将回落到5%(预计2013 年增9%)，则2014 年全国商品房销售面积可能实现6%增长，对应商品房销售金额将增长11%。

投资策略与建议：目前市场处于长短期悲观情绪叠加，长期担忧是行业大周期拐点到来，短期担心2014年需求不振以及高地价对盈利挤压。但经过2013 年大幅下跌，地产股PB 及相对PB均进入历史极低水平，悲观情绪已得到充分释放，2014 年机会在于：现实可能不及市场预期的悲观而带来的修复机会。对行业长期，市场可能忽视或低估了两个利好因素的影响：一个是存量城镇化的巨大潜在住宅需求。第二个是二胎政策放开的积极影响。

短期(2014 年)基本面可能会降温，但更多可能体现在增速上，而非绝对值的明显衰退。大企业在2014 年仍有充足的推货，同时市占率可能继续上升，销售增长将具有较大确定性。对于2013 年高地价对盈利的侵蚀 ，客观存在，但我们也要看到房企盈利不是来自地价，也不是来自房价，而是来自房价和地价的差价。而且地价也有周期。

因此 ，我们认为，中短期悲观情绪大概率将修正，在这个位置上，2014 年地产股整体趋升的可能性更大。我们推荐成长性和业绩确定性较高的开发类龙头荣盛发展、金地集团、招商地产、万科A，建议关注“从投资布局进入深耕收获期并积极转型资产管理”的轻资产服务类公司世联地产、以及依托大股东有望获取优势资源并具有“横琴、自贸区、国企改革”等主题概念的格力地产.

风险提示

中长期居民贷大幅紧缩；经济增长明显变差，对三四线住房需求影响；区域房价快速上涨引发的区域调控政策风险；地价上升可能压缩房企盈利能力。

房产开始降温了！？

贷款是不又难了！

地方不可能让房企倒下！

地区性房子供应小雨需求了吗？房价就各种上涨啊！

没看明白什么意思啊！

小房子很萌啊！

是不是房贷更难了啊！

房地产市场开始下滑了吗？