主题：调控时代 资金为王 未来房地产市场主看融资

未来房地产资本市场主看融资

没有谁比房地产企业更看重资金的意义。正因如此，当恒大地产集团忽然宣布，成功引入美林国际银行(Merrill Lynch&CO.)、德意志银行(Deutsche Bank)及新加坡淡马锡(Temasek Holdings)三大国际战略投资者，刷新国内民营企业最大境外私募纪录时，业内一片哗然，如此静悄悄的动作在越来越注重企业实力宣扬的时代，几乎难以想象。

融资，在银行抬高房地产开发企业贷款门槛后，已经成为一个特定的课题——除了银行贷款之外，还从哪里来钱？

多元化融资渠道的讯号

2006年5月29日，建设部等九部委一纸意见，抬高房地产开发企业的信贷条件，为开发商布下一个难解却不能不解的问题。

并非如一些业内人士预言，房地产行业从此步入“阵痛期”，市场的反应呈“万花筒”形态——上市、RETTs、信托产品以及民间资本运作与借壳上市等相继出现。

“宏观调控对金融的反应，压缩了开发商的融资渠道，促使开发商求变”。中南财经政法大学金融学院教授张东说，开发商的融资渠道越来越窄后，从外边引进战略与非战略资金成为当务之急，这样反而丰富了融资渠道。

按专家的分析，未来能够生存下来的房地产企业大多是融资多元化和资金实力强劲的开发商。

作为中国市值最大的房地产上市公司，万科最主要的融资是通过股市。去年12月13日，万科传出消息，已获准通过配售7亿股A股，筹资42亿元人民币；

此外，合并也是万科融资的另一条途径，在收购南都地产与恒大房产后，万科2008年的计划仅长三角地区销售额就要达到200亿元。至于与境外基金的合作更是举不胜举，如新加坡GIC、德国HIPO……

“多元化融资是必然”，武汉房地产开发企业协会张嘉东认为。目前，虽然不少内地房企在香港和沪深谋求上市或已经上市，但国税总局“土地增值税”所引发的房企股大起大落，说明投资者对房企股票高度敏感，恐慌性抛售极有可能发生。“这对我国刚开始有所发展的房企来说，风险还很大，一个多元化融资的企业，能够给投资者以信心。”

资本与市场的命题

“资金和土地是房地产开发企业发展的命脉，但取得土地的前提是要有足够的资金，所以资金更是开发企业命脉的核心要素。”武汉国民经济研究所主任王涛一针见血地指出，“房地产企业的未来，资金是‘开路先锋’”。

此前，恒大地产在武汉国有土地拍卖会上，以高出参考底价4亿元将“地王”揽入怀中，就可得出讯号，未来房地产市场，资金仍是主导，房地产企业融资最终的目的也是为了开辟市场。

据万科透露，其42亿元募集资金拟投资于厦门、佛山、北京、杭州、武汉、上海、成都等8个项目，项目以住宅为主，总投资为89.3亿元。

资本正在驱动地产公司规模“升级”，已经毋庸质疑，刚过去的2006年，至少有20个大地产公司在资本市场上动作频频，来自证券公司的统计，这些集团从市场上吸收的资金超过200亿元。

“外资希望扩大入股规模，说明外资长期看好我国楼市发展”，张嘉东认为，开发商的热衷也催热了外资的热情。

张嘉东表示，外资的大量进入，从表面来看，可能不会对国内资金造成太大影响，但深入地看将影响融资结构，“加大外资进入与内资之间的比例，也加大我国房地产开发融资与国际开发融资风险的相关性。”

“对我们房地产宏观调控带来一定的难度。”张东也有担忧。