主题：任何产业都难逃盛衰周期 婚龄人口左右房价高低

房价问题几乎已经是老生常谈了。可是无论理论界各种观点如何PK，现实中的房价却始终坚挺。古希腊神话中有一位盖世英雄名叫阿喀琉斯，全身刀枪不入，脚后跟却是他惟一弱点，最后被一箭射在上面而死。须知万物都有弱点，没有产业能逃过盛衰的周期。问题就在于，房地产业盛衰转变的关键点到底在哪里？房地产业的阿喀琉斯之踵(脚后跟)又究竟何在？ 

2月25日，国务院刚表态说要增加有效供给抑制过旺需求稳定房价。节后地产股板块即应声而落，即便港股中内地地产板块也持续疲软。政府的措施中，以清查开发商屯地和廉租房政策最为引人注目。尤其是廉租房政策在全国范围内的推行这一条，似乎对以往地产商所强调的刚性需求影响甚大。刚性需求者，指居住是人类的基本需求，毕业生、进城打工者、拆迁户等人群无论房价高低，都必须购买住房。而廉租房作为一种可以长期居住的住宅，对中低收入人群而言，是自有住宅的有效替代产品。既然有替代产品，则房产需求对他们而言不再是刚性的。

不过实际上，对房地产业而言，政策面的影响无非一时一地，不伤其根本。尤其对大型优质公司而言，规范市场更有为其清除小型、地方性竞争对手之效。至于廉租房的建立，对开发商而言并不构成大的影响。廉租房的对象多数无力购买高价商品房，并非企业的主要营销对象。 

这里先看另一则相关报道。根据零点公司近日的最新调查显示，20~30岁的年轻人成为购房主力；而去年，《成都商报》曾经报道，购房者的平均年龄仅为35.8岁。这一现象的背后原因在于上世纪80年代我国的第二次生育高峰：当时出生的婴儿正成为今日的购房主力。这些年轻人普遍受过良好教育，收入方面有持续增长的预期，正是他们构成了住房的需求主体。 

类似的情况在其他国家也多次出现，如在美国，二战后出现婴儿潮，直到1960年开始出生率骤降。与之相对应的，20世纪70年代美国房地产业极其发达，几乎只要做房地产就肯定赚钱；而到80年代后，房地产则进入了一个衰退期，许多在70年代成立的公司在80年代纷纷破产，剩下的，日子也不好过。 

和所有产业一样，房地产的兴衰实际上最终由需求决定，而房地产的特殊性使得多数人实际上只需要一套房子就够了，因此人口统计的数据既是其兴之因，最终也必将成为其衰之因。当然房地产中还可能存在有很严重的炒作要素，但是需求可以被放大，却很难被彻底扭曲，一旦背后的真实需求丧失，则泡沫也无法长存。 

因此，房地产业的阿喀琉斯之踵实际上是在于未来婚龄人口的减少，至于具体是在什么时候，查查相关的人口统计资料应该不难得出。其他因素会影响这一进程的迟早，但不会是根本性的。 

当然，市场最有意思的一点就在于危机同时也永远意味着机遇。在美国历史上，20世纪80年代房地产业的衰退反而培育了一些极具创新含量的创业型企业。它们创造性地识别、发现并创造了自身的需求。具体案例限于篇幅无法详述，而类似的情形相信在中国不太远的未来也会发生。