主题：国家发改委披露:目前全国空置住房12464万平米

作为此轮中国楼市长达8年牛市的领头羊，上海楼市不仅抗过了多次宏观调控的重击，而且在今年深圳、广州等地房价下跌时依然保持上涨的强势。但是，表面繁荣的背后，却仍然有令业内人士和开发商挥之不去的担忧，那就是成交量的持续低迷。

缩量上涨成常态

自从央行和银监会出台第二套房贷的新政以来，上海楼市的成交量就开始骤然下滑。缺乏了银行资金的支持，一度火爆异常、供不应求的上海楼市突然遭受冷遇，观望情绪使得成交量持续低迷。

佑威房地产研究中心的监测数据显示，5月12日—5月18日一周内，在汶川大地震的影响下，上海市共成交商品房34.33万平方米，环比下滑14.79%。其中，商品住宅成交量更是环比下滑17.93%，为25.13万平方米。在此之前，上海楼市的成交量自从去年四季度快速下滑后，一直处在低谷，日均成交量大约为去年行情火爆时的一半左右。导致成交量低迷的主要原因，一方面是因为房价高企导致有效需求不足，另一方面则是因为政策导致了浓重的观望情绪，尤其是投资客开始踌躇。

但在成交量下滑的同时，上海的房价却仍在上涨，不少楼盘今年新开的价格涨幅在10%以上。以5月12日—5月18日一周为 例，尽管量能萎缩，但该周上海一手商品房的平均成交价格上涨了10.72%，为14269元/平方米；其中商品住宅的平均成交价格上升7.37%，为14095元/平方米。究其原因，是成交结构变化导致，由于成交量下滑的主要是5000元/平方米至1.8万元/平方米的中档房源，5000元/平方米以下的低档房和2.5万元/平方米以上的高档房成交量并没有明显下滑，高价房比重增大拉高了房价。

国家发改委1日披露了2008年1至4月房地产市场运行情况。统计数据显示， 截止到4月底，全国空置商品住房12464万平方米，同比减少1.9%。

今年1至4月，房地产开发土地购置面积10176万平方米，同比增长11.1%，增幅同比提高11.7个百分点；完成土地开发面积8065万平方米，同比增长5.9%，增幅同比提高1.3个百分点。房屋施工面积178864万平方米，同比增长25.4%，增幅同比提高4.1个百分点，其中，新开工面积32970万平方米，同比增长20.4%，增幅同比提高5.7个百分点。

今年1至4月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点，其中，现房销售面积3438万平方米，同比下降11.9%，增幅同比下降16.2个百分点；期房销售面积10226万平方米，同比下降1%，增幅同比下降23个百分点。

根据有关统计数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：

（一）房地产开发投资持续增长，中西部地区投资增幅明显加快。今年1—4月，全国完成房地产开发投资6952亿元，同比增长32.1%，增幅同比提高4.7个百分点。其中，住宅投资4944亿元，同比增长35.2%，增幅同比提高6.2个百分点；办公楼投资240亿元，同比下降5.5%，增幅同比下降43.8个百分点;商业营业用房投资706亿元，同比增长20.8%，增幅同比提高5.5个百分点；其他投资1062亿元，同比增长38.2%，增幅同比提高11.2个百分点。分地区看,东部地区投资增幅有所放慢, 同比增长26.1%，增幅同比提高1.8个百分点;中西部地区投资增幅明显加快,同比分别增长44.8%和42.6%，增幅同比分别提高9.2 和10.1个百分点。

（二）土地购置与开发面积增加，房屋施工面积加大，新开工面积加快。今年1-4月，房地产开发土地购置面积10176万平方米，同比增长11.1%，增幅同比提高11.7 个百分点;完成土地开发面积8065万平方米，同比增长5.9%，增幅同比提高1.3个百分点。房屋施工面积178864万平方米，同比增长25.4%，增幅同比提高4.1个百分点，其中，新开工面积32970万平方米，同比增长20.4%，增幅同比提高5.7个百分点。

（三）商品住房销售面积下降。今年1-4月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点,其中，现房销售面积3438万平方米，同比下降11.9%，增幅同比下降16.2个百分点;期房销售面积10226万平方米，同比下降1%，增幅同比下降23个百分点。与此同时,商品住房空置面积继续下降, 4月底全国空置商品住房12464万平方米，同比减少1.9%。

市场人士认为，房价没有明显松动正是购房人继续观望的主要原因。

市场交投惨淡的局面已持续大半年，供求双方的博弈愈演愈烈。缺钱的开发商在挖空心思地使出各种招数，以维持岌岌可危的资金链条不断裂；购房人则紧捂钱袋，寄希望于开发商降价销售，房价松动。

业内专家称，在“钱”这个左右楼市格局的关键因素上，供求双方的博弈还将持续较长一段时间，楼市观望气氛何时“烟消云散”，云遮雾掩的不明走势何时“拨云见日”都还是未知数。

开发商资金链会断吗

“钱荒”一度逼迫开发商们搞起了各种促销，但各种打折、优惠的热闹中，开发商资金链会如外界所预期的那样断裂吗？

SOHO中国董事长潘石屹说：“在资金短缺潘石屹短缺的2008年，开发商要未雨绸缪，事先做出合理的调整就不会发生资金断裂的情况。资金断裂、公司被银行查封等局面只是属于那些‘不见棺材不落泪’的房地产开发商。”

目前，开发商的主动调整可谓“花样百出”。从资本市场方面来看，上市融资仍是不少开发商孜孜以求的目标。继3月恒大地产IPO夭折后，河南建业正向内地房企赴港上市第一股的目标冲刺。有消息称，河南建业拟发行5亿股新股，最高募资19亿港元，发行价区间为每股2.75-3.80港元。若一切顺利，预计6月6日在港交所挂牌。潘石屹说：“如果河南建业上市成功，将是中国房地产行业在2008年的转折性事 件。”

一度对开发商关闭的内地资本市场大门近期打开了一个“门缝”。保利地产5月20日发布公告称，该公司发行43亿元公司债的计划获得证监会批准；新湖中宝也发布公告称，该公司发行14亿元公司债券的申请获证监会通过。5月21日，万科A发布公告称，该公司发行不超过59亿元公司债券的申请获证监会有条件通过。这是继3月12日金地集团12亿元公司债获批后，证监会再度放行房企的再融资计划。

销售规模不容乐观

深圳房地产市场发展分析报告称，今年前四个月，深圳市新建商品住宅销售总面积 85.31万平方米，同比下降62.89%。1至4月份，各月新建商品住宅销售面积分别为26.53万平方米、6.44万平方米、18.97 万平方米、33.37万平方米，4月环比3月销售面积增加 33.33％。原因在于价格持续回落的刺激下，市场成交量出现一定程度的回升。

降价幅度较大的关外商品房成为成交主力，1至4月，特区外商品住宅销售面积63.69万平方米，占全市销售面积的74.66%。从户型分布来看，小户型具有明显优势，90平方米以内的住宅销售套数5892套，占总套数的64.5%。

“现在每天都是苦熬，不知道下个月的月供怎么还上？”去年深圳楼市最热时，刘先生调动了几乎所有积蓄，在南山区购买了15套高价房，现在它们却成了每月合计要支付10万元按揭的“烫手山芋”。

自从去年下半年深圳楼市进入下降通道以来，许多炒房套牢者就开始为每个月庞大的按揭煎熬着，而且愈套愈深。

郊区高价房泡沫破裂

刘先生来深圳打拼多年，积攒了不少积蓄，2006年开始涉足楼市时，他的目标是关内的高价房，2006年房价加速上涨，让他在初期的几套房产投资中尝到了甜头，短短一年时间，获利超过50％。

在楼市里体验了暴利的感觉，刘先生的胃口越来越大。去年六七月份，楼市最为疯狂时，他在南山区购买了十几套高价房，这些房子的单价普遍是每平方米两万元到四万元不等。然而，随着宏观调控的来临，深圳楼市开始陷入低迷期。

这种低迷在刘先生投资的重点区域——南山区表现得比较明显，房价的下跌幅度大约在20％以上，而最让刘先生崩溃的是每个月共要支付10万元左右的按揭。