主题：建设银行网站公告：房价下降20%才伤害房贷

逼近年关，上海银监局放开个人房贷，不仅可以解决囤积上千万平米房源的问题，还可以让开发商套现偿还银行贷款，一石二鸟

“金九银十”的上海楼市成交量依然没多大变化。这令上海房企最伤脑筋，银行贷款怎么还。

近日，上海银监局给他们带来了福音，宣布无意对银行房贷政策的“松紧”进行干预，上海各银行在风险可控的情况下，个人房贷的贷款成数和利率(在央行规定的范围内)均可自行决定。

这项规定不仅让上海囤积的房源加速流动，亦可帮助开发商渡过难关。

房贷松绑

《财经时报》获悉，在银监局宣布该项规定的同时，沪上建行、中行、工行等将在近期放宽个人房贷。

建行方面表示，建行上海分行部分支行客户购买二手房，可以获得七成、9折基准利率5.022%的贷款，而在3月央行加息后，该行确定执行6.12%利率。中行上海分行也有支行规定，通过相关评估后，第二套房可以最高贷款至八成。甚至有银行明言，第二、三套房同样可给客户9折基准利率的贷款优惠。

尽管个人房贷在松绑，但银行对开发商的房贷业务却没有公开表态。

“商业银行控制着房地产的供给和需求，银行希望两方面都平衡发展，现在商业银行放开需求，来刺激个人房贷业务的增长，激发人们购房的欲望，而商业银行对开发贷款可能会紧跟放开。”个人理财CEO洪曦向《财经时报》表示。

先前对于超过一定数额的贷款基本不审批，而上海只有部分商业银行为资信较好的房企贷款亮绿灯，如中国农业银行为绿地提供30亿元的银行授信额度，中国建设银行上海市分行给予大华集团超过人民币10亿元的贷款综合授信额度。但大多数银行对于开发贷款仍是控制较严的。

有业内人士分析，一方面开发贷款存在风险，房地产开发商贷款的不良率较高，另一方面，目前又是遇到宏观调控，此时银行放开对房企的贷款是有危险的，目前一些房企销售普遍不佳，资金链存在相当大的问题。

据了解，目前只有建行明确这一核销条件，中行、农行都还未有正式出台细则，但受理申请工作均在进行当中。5月25日，中行广元支行就受理了地震灾区首例无力偿还住房贷款申请。

除了关注地震灾区贷款核销，建行日前还在网站公告称，若房价下跌10%，对该行贷款质量基本没有影响；若房价下降20%，会对贷款质量略有影响，只有房价下降30%才将对其住房贷款质量造成明显影响，但也不是根本性影响。

解决存量房

放宽个人房贷意在解决上海的存量房问题。

房产之窗网楼市监测系统显示，自9月第二周起，上海住宅新增供应持续放量，从28万平方米一路狂飙，第三周达40万平方米，第四周突破100万平方米；10月第一周的上市量升至120万平方米。

“上海新楼市场并没有出现‘银十’的迹象，日成交量在600套左右徘徊，目前新房上市激增、新房市场在售数量巨大，成交量停滞，价格普跌。

而如今的成交量确有一定幅度的回升，但与新盘上市量的成倍增长相比，差距越拉越大，新盘的上市量远远大于销售量。“房产之窗资深分析师尹喻向《财经时报》表示。

政策面“警报声”没有消除，目前的供求比例失衡，9月成交量虽有回升，但力度不大，且受外力的影响较大，大势向下寻找新的制衡价位的可能颇大。

据统计，上半年上海商品房销售面积为1008.7万平方米，增幅比一季度回落41.2%。而7月，上海商品住房的成交量为77.8万平方米，仅为今年最大单月成交量的1/3。

“今年上海的投资和投机需求几乎被全然遏制，由此可能导致近600万平方米的空置面积，加上去年年底的395万平方米，总空置量近1000万平方米，接近1996、1997年空置房顶峰时期的数量。”上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭向《财经时报》表示。

“目前，银行为房贷”松绑“，一方面是为了自身的考虑，因为目前银行的存款太多，需要合理地流出，另一方面，目前市场存量房较多，需要迅速消化，让开发商回笼资金，到年底开发商也需要还贷，银行这时候放开个人房贷，也是从刺激市场方面考虑的，更是帮助开发商渡难关。”汉宇地产总经理施宏睿说。

化解风险

银根紧缩导致各商业银行的个人房贷直线下降，从7月开始一些商业银行悄悄放开个人房贷。

先是对原来的老公房的贷款放松，取消了一刀切的上限利率，采取了优惠利率，并且在考察一定房龄和地段的情况下，开始放宽贷款成数。

然而这一系列“松绑”动作，标志着先前“君子协定”的解除。在3月央行宣布房贷新政之后，上海银行业在银行同业公会正式协议之余，还一致达成“君子协定”：第一套房最高贷7成，可实行5.508%的利率下限；第二套房要在第一套房的基础上提高首付比例，实行6.12%的基准利率。

在这个所谓的“君子协定”下，沪上银行的个人房贷直线下降，有人戏言，“君子协定”变为银行自我封杀的“牢笼”。

据统计，9月上海的房贷余额负增长20亿元左右，8月的上海房贷余额增长额度为负18亿元。

就在银行房贷量下降，将会影响到银行的上市步伐，一些银行暗地放开个人房贷的同时，上海银监局宣布：无意对银行的房贷政策的“松紧”进行干预。

有业内人士分析，上海银监局的态度是明智的。它实际是看到了积压楼盘过多会给金融机构带来巨大的风险。及时、适度松绑，从市场需求方面促动，消化存量房，也是化解金融风险的利器。