主题：揭秘：验房师

稿件提供者：水月居士

    当前楼盘质量问题很普遍，有的是开发商偷工减料，有的是材料供应商提供‘问题材料’，还有施工单位以次充好、设计缺陷等等，所以经常会出现墙体和地面裂缝、漏水、门窗变形等质量纠纷。据内蒙古消协的一位负责人透露，“3.15”期间他们接到的各类投诉总数是223件，其中房地产方面的投诉就有66件。而验房师的出现，帮助购房者防患于未然，消除了购房者对房屋质量问题的担忧。有经验的验房师还会提供一些解决方案，并对下一步的装修给予一定的建议。有的购房者在签订购房合同时也会咨询验房师。而验房师这一个群体，对规范开发商的销售行为也起到了一定的督促作用。


             房屋质量问题催生热门职业：验房师

购房者：验房是房屋质量的最后一道关卡

5月份，呼和浩特市的老吴就要拿到位于阳光诺卡小区新家的钥匙了。经过半年的寻找和一年的等待，付出了近30万的代价，老吴终于可以入住了。看着自己为之付出心血的房子，老吴目前最担心的就是质量了。此前听过见过不少关于房屋质量造成的麻烦：由的是屋顶漏水，渗下来弄坏了墙壁；有的是刚刮好腻子就裂了缝；有的是准备铺地砖时突然发现地不平，等等。   
老吴的朋友建议他找验房师看看，并告诉了电话。老吴抱着试一试的态度，请来了验房师李师傅。一见面，李师傅为了证明自己的实力就掏出了他《国家二级建造师》的职业资格证书给老吴看。随后，李师傅拿着专业工具又是量又是敲忙乎了两个多小时。共跳出大大小小6处毛病。如：窗户上没打勾缝剂，致使密封不好；合同里说楼道扶手是不锈钢，可实际是铁的；阳台有轻微渗漏；门窗在安装时造成轻微划痕等等。李师傅建议老吴去找开发商协商解决，待问题解决后再收房入住。老吴按李师傅的话，找了开发商。由于楼盘没有完全交工，建筑单位还在，而开发商也不愿背个房产质量差的骂名，这些问题很快就解决了。
老吴满意的对记者说：“入住前找验房师确实省了不少麻烦。这验房可是把握房屋质量的重要关卡。”

民间验房师：该职业的存在是体制缺失造成的

为了更进一步了解验房师这一新职业，记者采访了给老吴验房的李师傅。李师傅本来是一家房地产企业的工程师，进入验房师这个行业纯属偶然。2005年底，李师傅在呼和浩特市回民区买了一套楼。可熟悉工程质量的李师傅发现，自己家的房子和邻居家的都存在不同程度的质量问题。随后他们找到开发商并解决了这些问题。这件事以后，周围的左邻右舍都请李师傅帮忙验房。李师傅灵机一动，干脆在网络上发贴子打广告，做了一名职业验房师。
李师傅说，他现在的新客户大多是老客户推荐的。而验房师之所以有市场主要是因为体制的缺失。截至到目前，他还没有发现一点毛病没有的房子。为什么所谓的竣工合格的房子里还会出现那么多问题？
答案很简单：部门的存在问题。所谓的五方责任主体是指开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方。其中：施工，监理，设计等各方以及最后的竣工验收，执行者拿的都是开发商的钱，部门经济利益和开发商不可避免的就联系在了一起。再加上部分开发商为节约成本，不惜以施工质量为代价，这就造成了竣工房屋的质量漏洞。

记者：民间验房师的地位尴尬

难道验房师的存在真是必要的吗？记者拨通了呼和浩特市几家工程监理公司的电话，询问是否可以为新房提供质量鉴定。他们说：只在工程项目建设过程中进行质量监控，不为单个业主服务。其中一家监理公司推荐记者去呼市建委下设的建设工程质量监督站（简称质检站）询问一下。但质检站的一位负责人告诉记者，他们只针对整体的建设项目进行抽样质检，也不对单个的业主提供质量检测。
看来，民间验房师的存在的必要性已经不言自明了。
而在调查过程中，许多购房者却对民间验房师的能力存在质疑。由于国家尚未出台相关管理办法，验房师的身份和能力等级都无法明确。而购房者之所以求助于验房师正是因为自己缺乏工程建筑方面专业知识。这就不可避免的会使一些唯利是图者鱼目混珠蒙骗购房者。


准购房者：验房验什么？

    和老吴一样，大多数购房者买房之前并没有听说过验房师这个职业，更没有对验房过程有所了解。
李师傅向记者介绍：标准的验房程序因该先是由客户要求开发商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”）。只有证件齐全了，再签署入住单。 
时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。所以发展商在交楼时，不能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。
验房师的工作内容主要是：检查墙体、地面的空鼓、裂缝、蓄水、渗水、三表到户情况、水通、电通、、房屋几何尺寸等多达17项。这些验房内容可以概括成五大部分：土建、门窗、强弱电、上下水和蓄水试验。而专业的验房师还要借助一些专业的验房工具。  
李师傅还说，根据国家关于房屋销售方面的有关规定，开发商对房屋的质量问题是因该承担责任的。所以开发商如果不及时整改，购房者完全可以寻求法律途径解决。而出于声誉的考虑，开发商一般作积极的补救。
目前验房市场并不成熟，还没有一套规范的验房程序和价格体系。李师傅对记者说，他验一套房，一般花2个多小时，验别墅时间要长一些，需5个多小时。费用一般是150平方米以内收200元，每增加50平方米加收50元，5户以上集体验房还可以打折。
据记者了解，尽管各地验房标价不同，但价格都不高，对一套120平米左右的新房，验房费在200－400之间。 事实上，花上数百块钱为价值数十万乃至上百万的房子"验明正身"，在全国许多地方已经颇为流行。

　　


验房师  评房论质：
为避免出现房屋质量问题，验房师李师傅建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，办理产权证时间，房屋面积及房屋平面图。分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。
对业主在验房时发现的毛病，如墙面裂缝、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。 
不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录和取证。 
     李师傅对阳光诺卡的房屋质量总体评价很好，只发现了一些可以整改的小问题。




提示：
验收房屋过程中主要注意六大事项：
一、对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，   
二、房屋间距：房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。
三、测量房间的是否达到要求：  住宅较理想的高度应在2.8米—3.2米之间。过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。按规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对或净高有约定的，应符合约定。如果建筑为2．8米，实际高度不能低于2．6米，3米的实际高度不能低于2．75米，住宅不能低于2．8米。
四、检查屋顶及地面是否平整。用尺子量或者往地上泼一层水，以水不向任何一方汇聚为佳。
五、外墙窗户边是否有落水管等垂直管线，不封闭阳台是否接近公共走道，防止攀越偷盗等事件发生。
六、公共楼梯间栏杆扶手高度不得低于0.9米，水平段楼梯栏杆长度大于0.5米时扶手高度不得低于1.05米

“民间验房师”已经成为当前房地产市场的热点话题之一
 
    民间验房人的验房标准是不是真的？房屋存在的质量隐患是否都难逃验房师的"火眼金睛"？由于现在存在于全国各地的验房人并没有正规的行业标准和资格认证，这意味着，稍微懂行一点的人就可以去做民间验房师，业主也无从分辨他是否专业。 
    据记者了解，现在一些城市的大多数验房师都是从事土建、装修的建筑工人，还有一部分是旧有监理公司的员工，他们有的只是经验，但是缺乏统一的专业训练使得他们的素质良莠不齐，各家公司的验房标准也都只是各自经验与国家标准结合的产物。 
    记者在采访一些验房师时，他们坦言他手中的验房标准是他根据国家最新的《住宅建筑规范》、《高层消防验收规范》等国家强制性房屋质量规范和自己的经验制定的。 
    而一位民间验房师在接受记者采访时也表示，因为目前这还是民间自发形成的行业，没有"名分"，没有，不少房地产商对他们的验房结果并不买账。 

内蒙古自治区房地产业协会一位负责人称，显然不是人都可以称自己为民间验房师，最起码他们要在自己的领域有一定的技术和经验，需要有一定的资格。但现阶段我国并没有一个能够认定他们的资格的考试或者办法，国家不可能给他们一定的资格，同时民间验房师也无法证明自己的验房结果是或者绝对正确的，但是他出现在现阶段的房地产市场中，同时老百姓也信任他们，他们凭着自己的专业经验来帮助消费者处理和房屋相关的技术问题，而一旦房屋的质量出现了问题而引起纠纷的话，消费者通过民间验房师可以掌握第一手的技术事实资料，无论是双方协商还是走向诉讼，都可以使消费者的权利得到较大程度的保护。所以说，民间验房师虽然没有的声音， 但是他们可以从事实的角度出发来维护消费者的权益。


应该说，民间验房师的出现是有其特殊的市场背景，当前房地产市场发展不成熟，在商品房大量交付而质量问题频出的时候，它填补了政府主管部门“缺位”的空白。在上海、北京等发达城市验房的难度也很大，因为购房者拿到的合同大部分都是示意图，或表述模糊。如建筑的节能，开发商往往不把这个写进去。如果经过民间"验房师"与消费者的共同努力，可以有力地促进了开发商在房屋质量上加大投入。既要约束开发商，又要防止业主过度维权。因此，验房热也促进开发商自身素质的不断提高，以提高房屋质量的品质，以及提高整改力度。 

    但是，这也反映出当前房地产市场的尴尬。楼市质量仅靠尚不规范的民间“验房师”的力量来支撑，长此以往，将会带来其他一些负面的问题。由于国家没有给“验房师”发放专门的资质证书，工商部门也无法按照专门的类别给验房机构颁发营业执照，“验房师”大多是与业主私下交易。据说，南京最多时活跃着八百余家，还有一些“游走”的个体验房者，验房从业人员也是良莠不齐。有关人士指出，应出面培育有资质、健全的民间验房中介服务机构，满足购房者的验房需求。

赞同．有时候开发商太不地道，买房前一个态度；买房后一个态度．为了我们的血汗钱能明明白白买套质量过关的房屋，是应该请专业的验房师看看！