主题：限价房可行吗

为响应建设部出台的限价房政策，北京将很快有三块限价房用地推向市场。限价房作为一项新的住房措施是否可行，是否能达到抑制房价和解决中低收入购房需求的目标是大家关心的问题。虽然关于限价房土地出让和房屋销售等有关具体政策尚未出台，我们还是可以通过现有的信息进行初步的分析。 

一．限价房是商品房还是福利房

我们知道经济适用房是住房社会保障体系的一种福利房。经济适用房是由政府免除了土地出让金和一部分费税而形成的廉价房。而限价房的开发是需要支付土地出让金和相应费税的，限价房没有来自政府的财政优惠，所以从这方面来讲限价房具有商品房的性质。限价房的全称为限价商品房也表明这种住房的基本性质。

但是限价房并不是具有市场意义上的商品房。首先，限价房的房价不是由市场供求关系来决定，而是由政府人为划定。其次，限价房的销售不是面向全部消费者，而是面向特定的一部分社会群体，这就说明了限价房具有一定社会福利性质。其社会福利性质来自于强制性压缩了开发商的利润，以及由于限价而造成的土地出让金的减少和相应税费的减少。也就是说限价房也支付了一定的社会成本，得到了政府的财政优惠，只不过优惠程度比经济适用房要来得少。

通过以上分析可以看出，限价房是一种介于福利房和商品房之间的混合体，是一种概念并不十分明晰的产物。

二．限价房能否解决中低收入群体的住房需求
       按照限价房的要求，限价房的房价应比周边邻近商品房低15％，据称广渠路限价房价格至少为8000元/平方米，东铁匠营地块初步价格定在5000元/平方米左右。那么究竟能够购买8000块钱一平米的人是中低收入者，还是能够购买6000块钱一平米的人是中低收入者，或者是买不起限价房的人是中低收入者？这就存在一个限价房究竟向何等收入的群体倾斜和优惠的问题。怎样做才能达到理想的社会公平？

在中国，中低收入者从来就是一个模糊概念。我认为符合经济适用房购房标准以下的群体才是真正意义上的中低收入者。限价房实质上是一种低价商品房。能够购买商品房的群体，不论是购买高、中价位的商品房，还是低价位的商品房，都不属于中低收入者。由于中低收入没有准确的界定，所以限价房很容易造成新的社会不公平，让一部分人享受了不该享受的额外社会福利。

三．限价房能够抑制房价吗

北京准备用作限价房的土地有12块，面积共约 280万平方米。按容积率3计算，建筑面积为840万平方米。

如果按4年陆续投入，每年210万平方米。北京市年平均新开工住宅建筑面积约为2000万平方米，那么限价房建筑面积约占总面积的10％。按限价幅度为15％计算，价格平抑作用为15％ X 10％ ＝ 1.5%。

如果按6年投入，每年140万平方米，限价房占总面积7％，价格平抑作用为15％ X 7％ ＝ 1％。

如果按全市平均房价为每平方米8000元，经限价房平抑后，房价为7880（按抑制率1.5%计算）或7920（按抑制率1.5%计算）。如果每年投入限价房建筑面积低于140万平方米，平抑比率还要低。考虑到北京每年人口递增30多万人口（包括外来人口），限价房抑制房价的作用是非常有限的。

四．限价房价格低廉吗

如果限价房的建筑标准、居住密度、容积率、配套设施等影响居住品质的条件和周边的同等商品房一样，那么这样的限价房是真正的价格低廉。如果限价房的建筑标准、居住密度、容积率、配套设施条件水平不如周边的同等商品房，那么这样的限价房的价格就不是真正的低廉。它是以牺牲居住品质为代价的低价房。也就是说用低价买到一个低品质的住房（例如，如果周边的商品房的电梯是一梯2－3户，而限价房的电梯为一梯4－8户）。这样的限价房房价并不低廉。如果出现这样的现象，廉价房的销售就不一定会很通畅。

五．出台限价房是基于中低收入群体在社区内工作布局的考虑吗

据统计，北京市拥有200万套房改房（不包括一部分现在还不能进入市场的院校等房改房）以及不少民房。而这些房改房和民房绝大部分都在市区以内（四环内）。因此，不少收入较低的居民和外地人口居住在市区内。如果出台限价房是为中低收入群体在市区内工作布局考虑的话，那么为什么外地人口不能购买限价房，外地人口已经形成了市区工作需求的重要组成部分。限价房只限本市人购买，是一种对外地人口的一种歧视，既偏离了限价房为中低收入群体提供住房的目标，也偏离了我国城市化的战略。（北京每年新增30万左右外地人口，其中不少为中低收入者）

六．限价房加剧了住房问题靠购房解决的倾向

购房和租房是解决住房问题的两大基本途径。一些发达国家购房和租房比例为各占50％左右，另一些发达国家（包括美国）购房比例为70％和租房比例为30％。购房和租房的比例关系应当根据国家的经济水平和个人的收入高低来定。由于我国传统文化的影响以及前一阶段不正确的宣传导向，人们似乎把购房当成解决居住问题的唯一途径。于是也出现了由于超过收入能力而过度住房消费的房奴现象。现在我国城镇居民住房自有率已达80％，北京居民住房自有率高达85％，这说明购房和租房的比例已经失衡。近来，政府提出了建立市场租房体系以及廉租房的政策措施，就起到了对这种失衡情况一种调整。而即将推出的限价房则是对这种调整的反作用，是继续提高人们通过购房解决住房问题的热度。这种倾向会加剧购房市场供求关系的紧张程度，

七．限价房在操作过程中容易形成不公和寻租现象

限价房的开发通过竞房价和竞地价两个标准进行判定。而房价和地价两个可变因素可以形成许多种组合，而不同组合的房价和地价将符合不同的利益集团（开发商、政府部门、购房人），因此也很难形成明确的判别标准。所以，在开发的操作过程中，容易形成不公和寻租现象。

目前我国正在逐步形成完整的住房体系，收入高的群体可以购置新商品房，收入较高者可以购置二手商品房，差一些的可以购置二手公房或二手旧房，中低收入好一点的可以买经济适用房，买不起房的可以租房，租不起房的将来可以租廉租房。限价房既不能抑制房价，也不可能根本解决中低收入的住房问题，同时概念不清的限价房可能会带来许多不定因素和负面影响，因此，限价房究竟有多少可行性还需要在限价房的具体规定出台后进行全面的剖析。不过值得注意的是，如果以多个目标为目的的一项政策，可能一个目标也抓不住。

如果让我来考虑的话,我不是很信任这句话,房子价格能限制吗?那好象不是一般人能操纵的问题啊