主题：确认地下车库产权归属的条件

确认地下车库产权归属的条件
一般小区地下停车位分为3类：一是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，开发商有权予以出售、出租。另一类由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，其权益应归小区的业主。还有一种是利用人防工程改造的车位，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。 
条件：

1、商品房的销售广告和销售资料是否明确承诺地下车库的产权。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

2、地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。《北京市城市房屋转让管理办法》第十九条， 房屋产权转移时，房屋共有建筑分摊部位产权同时转移。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。《房产测量规范》，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，地下车库的产权应属于全体小业主共有。
开发商对地下车库未分摊进行举证，即车库成本是否计入商品房成本。

3、地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则。地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。即该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。我国属于土地与房屋权属合一的立法体系，土地上房屋所有权归房屋所有权人个人所有，故小区车库归小区全体业主

4、合同没有约定，产权归业主。根据《北京市城市房地产管理办法》第13条件规定， 房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。因此，购房合同中没有约定车库产权归属，按照地方性法规的规定，该产权归业主。