主题：地价高？需求多？三方热议房价上涨主因

江苏省“6．25全国土地日”土地调控与可持续发展高层论坛在南京召开。论坛上，专家们就“土地调控与可持续发展”主题展开了热烈的交流与探讨。江苏省国土资源厅陶培荣厅长表示，今后要按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。全国政协委员，江苏省社科院院长宋林飞直指目前房地产市场泡沫横飞。

陶培荣：地价不是房价上涨主因

针对“地价带动房价”的观点，陶培荣提出了反驳：“推动商品房价格上涨的主导因素并非地价，而是房地产市场的供求关系等因素。”据陶透露，为切实改善中低收入家庭的住房条件，进一步调整优化房地产市场的供地结构，在城市批次用地中，按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。


在会议上，江苏省国土资源厅陶培荣厅长透露说，通过该厅连续对全省城镇地价变动情况进行监测，得出的数据却令人吃惊：2006年全省地价占房价的比例为20％－30％，与国内重点城市基本相当，其中南京市区住宅用地楼面地价占房价的比例为30．18％，为全省最高。 


据悉，今年上半年，全省住宅用地供地量为5．2万亩，同比增加6．5个百分点。其中，普通商品房4．5万亩，同比增加1．7万亩；经济适用房1350亩，同比增加1280亩。陶厅长透露：“在‘十五’期间，江苏的GDP每增长一个百分点，要消耗2．4万亩左右的土地资源。如果‘十一五’继续维持这个消耗水平，过不了多少年，江苏将没有发展空间和余地。”他认为要破解江苏经济发展的难题，保障又好又快地发展，就必须转变原来粗放式的管地、用地方式，实行精细化管理，集约化运用。

专家学者

宋林飞：用“非常”手段抑制房产泡沫


江苏省社会科学院院长宋林飞的发言令人拍手称快。宋林飞直指“非常时期”的房产市场出现的四大弊病：一是房地产泡沫的增加，二是房地产市场管理问题突出，三是房价上涨不止，四是住房保障不足。 


宋认为，衡量一个城市房地产价格是否合理，首先是要看当地的经济发展，如果经济发展不足以支撑楼价的上涨，就是出现了房地产泡沫；其次要看当地房价收入比。“目前，我国所有大城市房价收入比都超过了世界银行的警戒线。有些城市的房价收入比已经跃过10：1，使一些市民陷入买房难的瓶颈中。”宋还特别提到东南亚国家房地产泡沫破灭以后带来的巨大金融风波，为房产现状拉响警钟。 


如何行而有效地规范房地产市场？宋表示：“第一个要优化土地供应方式，城镇土地适用税的新政现在土地供应市场是土地价格上涨的源头。土地都是政府垄断，高地价已经成为地方政府的目标，以天津为例，很多土地涨了1．5倍，南京最近的招拍挂地块（湖南路旁边的），土地地块的单价已经达到34832元。” 


宋还提到，反对暴利与腐败也是打击违规行为的有效手段。“市场的利益根源是房地产开发的高成本和高利润，他们的成本居高不下是房价上涨的重要原因，甚至还有官商勾结的行为。政府必须要整治审批过程中的违法违规行为。”

谢俊奇：坚守“耕地红线”

中国土地勘测规划副院长谢俊奇则重点阐述了今年全国土地日的主题，即“节约集约用地，坚守耕地红线”。谢表示：“保护18亿亩耕地红线的目标首先是国家的国民经济和社会发展第十一个五年规划提出的约束性指标。”随后，他强调了坚守耕地红线的必要性。


如何守住18亿亩耕地红线，谢认为：“国土资源部门责无旁贷，但更应该唤起社会的共识，强调各个部门的责任。我们没有必要住那么大的房子，没有必要有那么大的办公室，没有必要圈那么大的院墙，没有必要圈那么大的马路，没有必要搞那么大的管道，一点一滴节约些土地吧。”

房地产投资商

陈兴汉：土地拍卖应建立综评体系

在论坛主题发言中，着力倡导“节能省地型住宅”的南京栖霞建设董事长陈兴汉，为“提高土地利用率”提出了几点建议。


“一是改变价高者得的现行土地拍卖方式，建立综合评价体系。”陈表示，各地现行的土地招标拍卖规则，大多实行“价高者得”。“这一做法片面强调了土地的经济属性，而忽视了土地利用和房地产开发的社会属性和社会效益，忽视了土地利用和房地产开发对于城市面貌、城市文化的影响，忽视了房地产开发事关百姓切身利益这一基本事实。” 


陈建议，在建设用地拍卖过程中，应从开发资质、资金实力、市场信誉、项目运作经验等方面入手，建立针对土地竞买者的综合评价体系，对竞买企业的资格进行严格限定，以确保获得土地开发权的企业是具有相应的项目运作实力的、能够合理利用土地的“价优”企业。 


“二是在新区建设中，放宽容积率限制，鼓励高层小高层住宅建设。”陈兴汉认为高层低密度住宅建设将是市场发展的趋势。“从节约和集约利用土地，高层、小高层建设是符合可持续发展要求的一种住宅开发趋势。即便在较高的容积率下，高层住宅区仍然比低层住宅区拥有更低的建筑密度、更大的绿化面积。”