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地方政府欲通过行政手段抑制房价上涨是走错方向
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主题:
地方政府欲通过行政手段抑制房价上涨是走错方向
500万大奖
发表于
2007-07-04
进微信群讨论
今年5月以来,全国各地房价再度呈现出快速上涨势头,各地纷纷采取措施,这些措施性质接近:或者打击开发商的炒作行为,或者用行政手段控制房价。后者以南京市为典型,该市对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度:包括物价部门核准基准价,限定利润率不得高于8%,必须执行明码标价等。(新华社6月24日电) 对这些政策,房地产开发商当然反对,而民众则多数支持。在网络论坛上,支持的声音也占大多数,有人说,房价已经到了这种地步,政府岂能不管?民众希望,政府实施严厉价格管制,可以抑制房价快速上涨,让自己买得起房。
但是,想想过去几年政府管制药品价格的结果,恐怕不能对房价管制抱乐观希望。经济学理论及过往价格管制的经验都已经证明:价格管制措施要么不可能真正抑制价格,要么真的奏效了,消费者的需求却无法得到满足了。
房价管制也将是这样的结果。一种可能的结果是,地方政府在房地产市场上有太大利益,所以,价格管制措施雷声大雨点小,开发商通过虚报成本等办法,让管制措施起不了作用。另一种可能是,地方政府有足够的决心,完全放弃照顾开发商的姿态,从而确实将名义房价被抑制在政府认可的合理上涨幅度内。但那时,即使名义上不涨价,购房者也需要付出大量成本排队,或者贿赂相关人士。更糟糕的结局或许是,民众也许根本无房可买了,市场上有价无市。
可以说,地方政府试图通过管制价格或惩罚开发商抑制价格的快速上涨,是走错了方向。因为,价格只是市场参与各方讨价还价的结果。所有的商人都渴望抬高价格,为什么空调生产商、蔬菜生产商没有能力把价格抬上去?价格从来都不是生产者单方面决定的,开发商的贪婪不可能单方面把房价抬高。
归根到底,房价之所以持续上涨,是因为,种种市场情势使消费者形成了房价将会快速上涨的预期。因此,即使房价快速上涨,即使经济承受能力有限,消费者也依然接受了开发商报出的价格。为什么房价一天涨一次?是因开发商看到了消费者的强烈购买欲望,消费者也确实接受了开发商上调后的价格。而消费者之所以与开发商“合作”将价格推高,最重要的因素是,人们看到,政府采取的一些调控措施,正在减少土地和房屋的供应量。
更进一步说,目前城市土地-房屋基本制度也诱发大规模投机性需求。因为,城市建设用地的供应是由政府控制的,而房屋开发又是由开发商垄断的。这种格局又必然导致人们形成城市房屋供应量越来越少的长远预期。
南京等地政府采取行政管制措施的理由是,市场机制在房屋市场上已经失灵了,所以需要政府管制。其实,房屋市场远远不是健全的市场,无所谓市场失灵的问题。这里,灵的恰恰是地方政府。如果在保障市场竞争的基础上,政府从四个方面入手,一是为房地产开发市场的公平竞争、规范创造条件;二是平衡目前畸形的房价收入比,增加居民有效收入;三是切实保障中低收入人群的居住条件,增加廉租房等的供应;四是给土地转让的利润率设上限,使商品房成本中土地所占的份额降低,那么,房价就有望降到大多数民众可以承受的水平。面对这一价格上涨局面,只采取行政性管制措施,只能是扬汤止沸。
事实上,房价调控要关注其可持续性,寻求长期的治本之道。目前的一些政策在抑制短期炒作、遏制过快上涨方面,也许是必要的、有效的,但从长期来说,还是要着眼于增加有效供给、满足居住需求
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但是,想想过去几年政府管制药品价格的结果,恐怕不能对房价管制抱乐观希望。经济学理论及过往价格管制的经验都已经证明:价格管制措施要么不可能真正抑制价格,要么真的奏效了,消费者的需求却无法得到满足了。
房价管制也将是这样的结果。一种可能的结果是,地方政府在房地产市场上有太大利益,所以,价格管制措施雷声大雨点小,开发商通过虚报成本等办法,让管制措施起不了作用。另一种可能是,地方政府有足够的决心,完全放弃照顾开发商的姿态,从而确实将名义房价被抑制在政府认可的合理上涨幅度内。但那时,即使名义上不涨价,购房者也需要付出大量成本排队,或者贿赂相关人士。更糟糕的结局或许是,民众也许根本无房可买了,市场上有价无市。
可以说,地方政府试图通过管制价格或惩罚开发商抑制价格的快速上涨,是走错了方向。因为,价格只是市场参与各方讨价还价的结果。所有的商人都渴望抬高价格,为什么空调生产商、蔬菜生产商没有能力把价格抬上去?价格从来都不是生产者单方面决定的,开发商的贪婪不可能单方面把房价抬高。
归根到底,房价之所以持续上涨,是因为,种种市场情势使消费者形成了房价将会快速上涨的预期。因此,即使房价快速上涨,即使经济承受能力有限,消费者也依然接受了开发商报出的价格。为什么房价一天涨一次?是因开发商看到了消费者的强烈购买欲望,消费者也确实接受了开发商上调后的价格。而消费者之所以与开发商“合作”将价格推高,最重要的因素是,人们看到,政府采取的一些调控措施,正在减少土地和房屋的供应量。
更进一步说,目前城市土地-房屋基本制度也诱发大规模投机性需求。因为,城市建设用地的供应是由政府控制的,而房屋开发又是由开发商垄断的。这种格局又必然导致人们形成城市房屋供应量越来越少的长远预期。
南京等地政府采取行政管制措施的理由是,市场机制在房屋市场上已经失灵了,所以需要政府管制。其实,房屋市场远远不是健全的市场,无所谓市场失灵的问题。这里,灵的恰恰是地方政府。如果在保障市场竞争的基础上,政府从四个方面入手,一是为房地产开发市场的公平竞争、规范创造条件;二是平衡目前畸形的房价收入比,增加居民有效收入;三是切实保障中低收入人群的居住条件,增加廉租房等的供应;四是给土地转让的利润率设上限,使商品房成本中土地所占的份额降低,那么,房价就有望降到大多数民众可以承受的水平。面对这一价格上涨局面,只采取行政性管制措施,只能是扬汤止沸。
事实上,房价调控要关注其可持续性,寻求长期的治本之道。目前的一些政策在抑制短期炒作、遏制过快上涨方面,也许是必要的、有效的,但从长期来说,还是要着眼于增加有效供给、满足居住需求