主题：中小开发商陷“封顶”困局 或导致房价上涨
- 发表于2007-02-22
- 发表于2007-03-14
- 发表于2007-03-15
- 发表于2007-03-16
- 发表于2007-04-04
- 发表于2007-06-11
以后需再关注，现在先帮你顶一下
- 发表于2007-07-31
大家顶啊，好贴子哦
北京金五星保洁清洗有限公司北京金五星保洁清洗有限公司成立于2002年3月，是一家正式工商注册、注册资金30万元，专业从事清洁服务为一体的清洁服务性质公司。公司成立几年来，谒诚为首都的饭店、宾馆、商场、写字楼、家庭等，提供全方位保洁服务，拥有先进的设备，高标准的工作员工及一流的服务质量。
在管理上，本公司注重人材素质培养、员工统一着装、言语、文明、工作一丝不苟、尽职尽责、拾金不昧都受到广大客户一致的好评。
在日常保洁和家庭，本公司对清洁行业中系列难处理的棘手问题都有独到的处理方法：比如厨房油污、卫生间污垢、水泥垢等等都可以做到洁白如新。
本公司服务宗旨：质量第一、信誉第一、客户第一
服务特点：在签订合同的同时，以双方认可的样板为基础互惠互助的合作原则达成协议，以客户满意为验收标准。员工实行统一管理、统一形象、统一培训并注重企业形象力。
设备：洗涤机、抛光机、吸尘器、吸水机、烘干机 干洗机等都为意大利产品。
北京金五星保洁清洗有限公司是一家专业从事清洗保洁的公司。自2002年成立多年以来一直奉行"信誉至上 ，客户至上"的宗旨。通过长期不懈努力工作，积累了丰富的工作经验，为美化首都环境做出了突出贡献，并得到了社会的认可。我公司拥有一支庞大的专业清洁队伍所有上岗人员均经过严格的培训和考核。写字楼、酒店、商厦的清洁管理运作以严格管理和规范服务， 树立了良好形象。其守信、敬业吃苦耐劳的品格受到了市内外单位和个人客户的普遍好评，多次被市、区评为"消费者满意单位"并赢得了参与市政维护管理的资格，先后承揽了大型楼宇清洗和开荒工程。不懈努力、不懈追求是本公司永保活 力的源泉，科学灵活的经营管理是本公司成功的保证，客户至上，信誉第一是本公司赖以发展的宗旨，欢迎各界朋友光临洽谈！
公司总部: 北京=朝阳区农光南里甲1号 龙辉大厦2层202室
朝阳工程一部:垡头金蝉北里17号楼301 朝阳工程二部:四惠建材城
朝阳工程三部:十里河居然之家 朝阳工程四部:万象新天家园226号楼
朝阳工程五部:酒仙桥晶都国际公寓2号楼 朝阳工程六部:朝阳区百子湾路18号居安办公中心
朝阳工程七部:朝阳区白鹿司路5号院18# 朝阳工程八部:朝阳区世纪东方嘉园107号楼
丰台区工程一部:玉泉营158号 丰台区工程二部:正阳小区9号楼
通州区工程一部:京贸国际公寓B座 通州区工程二部:北关环岛西潞园70号楼
昌平区工程总部:回龙观村150号 大兴区工程一部:亦庄开发区天华园二里
大兴区工程二部:亦庄郁金香舍19号搂A座 大兴区工程三部:月桂庄园26号搂910
海淀区工程一部:人济山庄1号楼 海淀区工程而部:中关村南大街2号数码科技大厦A座
三 环 内 : 公司专车24小时昼夜服务
刘 力 先生 (经理)
保洁专线：1 3 5 2 1 1 9 9 6 8 5 保洁专线 ： 1 3 3 7 1 7 3 6 4 2 9
业务电话：0 1 0 8 6 6 8 1 6 1 1 传 真 ： 0 1 0 8 6 6 8 1 6 1 1
投诉电话: 1 3 3 7 1 6 3 8 6 9 3
邮 编: 1 0 0 0 2 1
地 址：北京 朝阳区农光南里甲1号 龙辉大厦2层202室
网 址：http://china.alibaba.com/company/detail/yaoqingqun.html?keywords=%B1%B1%BE%A9%B1%A3%BD%E0&categoryId=0
北京金五星保洁清洗有限公司北京金五星保洁清洗有限公司成立于2002年3月，是一家正式工商注册、注册资金30万元，专业从事清洁服务为一体的清洁服务性质公司。公司成立几年来，谒诚为首都的饭店、宾馆、商场、写字楼、家庭等，提供全方位保洁服务，拥有先进的设备，高标准的工作员工及一流的服务质量。
在管理上，本公司注重人材素质培养、员工统一着装、言语、文明、工作一丝不苟、尽职尽责、拾金不昧都受到广大客户一致的好评。
在日常保洁和家庭，本公司对清洁行业中系列难处理的棘手问题都有独到的处理方法：比如厨房油污、卫生间污垢、水泥垢等等都可以做到洁白如新。
本公司服务宗旨：质量第一、信誉第一、客户第一
服务特点：在签订合同的同时，以双方认可的样板为基础互惠互助的合作原则达成协议，以客户满意为验收标准。员工实行统一管理、统一形象、统一培训并注重企业形象力。
设备：洗涤机、抛光机、吸尘器、吸水机、烘干机 干洗机等都为意大利产品。
北京金五星保洁清洗有限公司是一家专业从事清洗保洁的公司。自2002年成立多年以来一直奉行"信誉至上 ，客户至上"的宗旨。通过长期不懈努力工作，积累了丰富的工作经验，为美化首都环境做出了突出贡献，并得到了社会的认可。我公司拥有一支庞大的专业清洁队伍所有上岗人员均经过严格的培训和考核。写字楼、酒店、商厦的清洁管理运作以严格管理和规范服务， 树立了良好形象。其守信、敬业吃苦耐劳的品格受到了市内外单位和个人客户的普遍好评，多次被市、区评为"消费者满意单位"并赢得了参与市政维护管理的资格，先后承揽了大型楼宇清洗和开荒工程。不懈努力、不懈追求是本公司永保活 力的源泉，科学灵活的经营管理是本公司成功的保证，客户至上，信誉第一是本公司赖以发展的宗旨，欢迎各界朋友光临洽谈！
公司总部: 北京=朝阳区农光南里甲1号 龙辉大厦2层202室
朝阳工程一部:垡头金蝉北里17号楼301 朝阳工程二部:四惠建材城
朝阳工程三部:十里河居然之家 朝阳工程四部:万象新天家园226号楼
朝阳工程五部:酒仙桥晶都国际公寓2号楼 朝阳工程六部:朝阳区百子湾路18号居安办公中心
朝阳工程七部:朝阳区白鹿司路5号院18# 朝阳工程八部:朝阳区世纪东方嘉园107号楼
丰台区工程一部:玉泉营158号 丰台区工程二部:正阳小区9号楼
通州区工程一部:京贸国际公寓B座 通州区工程二部:北关环岛西潞园70号楼
昌平区工程总部:回龙观村150号 大兴区工程一部:亦庄开发区天华园二里
大兴区工程二部:亦庄郁金香舍19号搂A座 大兴区工程三部:月桂庄园26号搂910
海淀区工程一部:人济山庄1号楼 海淀区工程而部:中关村南大街2号数码科技大厦A座
三 环 内 : 公司专车24小时昼夜服务
刘 力 先生 (经理)
保洁专线：1 3 5 2 1 1 9 9 6 8 5 保洁专线 ： 1 3 3 7 1 7 3 6 4 2 9
业务电话：0 1 0 8 6 6 8 1 6 1 1 传 真 ： 0 1 0 8 6 6 8 1 6 1 1
投诉电话: 1 3 3 7 1 6 3 8 6 9 3
邮 编: 1 0 0 0 2 1
地 址：北京 朝阳区农光南里甲1号 龙辉大厦2层202室
网 址：http://china.alibaba.com/company/detail/yaoqingqun.html?keywords=%B1%B1%BE%A9%B1%A3%BD%E0&categoryId=0
11月以来，张晓（化名）一直在为项目的开发资金奔波。张晓是通州一家房地产公司的老总，正在开发一个数十万平方米的通州项目。10月28日，北京市银监局叫停主体结构未封顶楼盘的按揭贷款的消息对外公布，并明确表示，这次叫停必须严格执行，如发现违规问题将严肃处理，银行主要责任人就地免职。
张晓形容他从报上获知该消息那一刻，“就感到一股冷气从背后袭来”。因为公司里只有他知道正在开发的项目后续需要依赖预售回款的程度有多高。未封顶不得做按揭，意味着大部分预售款将被挡在门外。
同时开发5栋楼计划破产
对项目的拆迁和土地一级开发已消耗了张晓所在公司的大量自有资金。其开发资金主要通过银行放贷和销售回款，尤其是目前在开发贷款办理相对较难，且利率持续上涨的情况下，销售回款成了这个项目开发主要资金来源。
据张晓介绍，项目一期14万平米的项目销售回款达到3亿元左右，但其中含大量尚未归还银行的开发贷款和年底即将结清的工程款。按张晓的计划今年9月项目二期开盘，首先同期开发5栋楼，每栋楼平均建筑面积近1万平方米，以目前通州住宅售价5800元/平方米计，每栋楼的销售回款可以达到近6000万元。这样依靠一期和二期的回款继续滚动开发，可顺利完成项目。
但按银监局叫停“未封顶做按揭”后，二期每栋6000万元的预售回款就将打水漂。
今年底不得不跟建筑商结清工程款，那么一期的回款将无法支撑5栋楼同时开发。
有的楼盘50%后续开发资金依赖预售回款
“如果项目封顶后才能办理个贷业务，开发商从开工到封顶阶段的开发成本必须依靠自有资金支撑，这就会使一些自有资金不足的开发商比较被动，尤其是以预售回款作为其开发滚动资金的开发商危险性更大。一旦销售陷入困境，就直接导致其资金断链。”万年花城副总经理黄玺庆表示，目前市场上有的楼盘甚至50%后续开发资金依赖预售回款。
事实上，国内房地产开发企业市场资金来源主要有四种：一是自有资金；二是银行借款；三是客户回款；四是上市融资。其中最主要的还是客户回款。
据SOHO中国联席总裁张欣在2006第二届中国地产金融年会透露，SOHO中国在CBD开发的项目预售的速度远远比房子盖的速度要快，“一栋100米高的5万平方米的房子，建设的速度可能是一年半周期，从今年的市场来看，基本是五到六个月就可以结束销售，我们通过预售就把房子盖起来了。”为尽快融资一天约见三个“有钱人”“我现在正在找一些新的融资方式，比如吸收民间资金。”张晓告诉记者，他目前频繁通过朋友或者其他中间人的关系，约见不同的融资方。“最多一天内，我见了三个有资金的人。有的条件太苛刻，尤其是一些过桥基金，有些趁火打劫的意思。”张晓现在有些一筹莫展。
如果无法融到合适的资金，他只能将其同时启动的项目暂停部分。“但是我们和建筑商也有合同，建筑商在前期的开工建设过程中也垫付了部分工程款，如果不能继续开工建设，我们要给建筑商一定的补偿。”张晓说现在压力相当大，早上一起来就想着去寻找新的融资方式。
“更要命的是现在大家都缺钱，突然间通过银行按揭的融资渠道被封锁，我的几个做地产开发的朋友现在都在找钱。”张晓说，他在融资过程中，发现好多开发商也在融资。“有两次，我刚谈判结束，就看到一个开发商接着来谈判。”
“不受影响的开发商应该很少”
据记者了解，这次银行严格执行主体结构封顶楼盘才可以办理按揭贷款的规定后，对于一些中小开发商的影响非常大，尤其是依靠预售回款作为其后续开发的开发商，这些公司一般自有资金不超过3亿元，多位于通州、大兴、昌平等区域。
此外，“有些全国布局的开发商受到的影响也很大，因为这样的公司经常是用北京项目的预售回款去支撑另一个城市的项目开发。”黄玺庆这样指出。
中原地产华北区域总经理李文杰分析，一些自有资金多的公司，比如上市地产公司，开发资金链已经在一个系统内循环起来，受到的影响就相对较少。此外，一次只开发一栋楼，目前已经有一定原始积累的小开发商受到的影响也相对较小。
“但不受影响的开发商应该相当少。”首都经济贸易大学的张跃庆教授说。