主题：开发商须重新规划资金进度

近日，北京市银监局召集北京16家商业银行的个人金融业务负责人，正式传达《现场检查意见书》，其中包括最受业界关注的“未封顶楼盘不能办理个人住房贷款”等规定。据悉，四大国有商业银行同样在此次通报传达之列，并非像外界传言的新政仅针对非国有股份制商业银行。
但是，该份意见书并未明文设定具体执行时间，而意见书中的多项规定其实在2003年央行出台的“121文件”中就早有要求，只不过这次强调要求各大银行必须“严格执行”。原先该项政策出台的矛头直指开发商，但是此项政策并没有执行下去。其中除了管理层自身贯彻的问题，还有一个原因在于，开发商找到了“曲线救国”的方式——贴息委托贷款。
开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。目的在于以弥补“121文件”出台“封顶按揭”造成的消费断裂，规避金融机构风险。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于住宅房地产开发商来讲，委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题，实现提前销售。按照“121文件”的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭，而目前中国大多数购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去。因此这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链就是在此期间发生的。开发商通过贴息委托贷款进行销售，要比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右。于是，政策的效果被很好地“对冲”掉了。
时至今日，该项政策表面上看似与“121文件”规定没有太大分别，实质上，同样为了达到“取消预售商品房”的目地，这块板子打在开发商身上还是打在银行身上，其意味却大不相同。3年前的“板子”早已打在了开发商身上，但却被“迂回贷款”对冲了其效果，如今此板重重地打在“执行者”的身上，其对开发商乃至银行自身的影响都是巨大的。
据了解，对于目前的房贷新政，多数开发商反应比较强烈，他们称其为宏观调控以来最有可能导致资金链受损的政策之一，尤其是刚刚开盘不久、又刚建出地面的楼盘开发商。一般来讲，封顶前的时期对开发商来说是资金考验的重要一关，工程款项的支付、开发贷款的偿还都指望出地面到封顶前的销售回款。此项政策将在很大程度上堵住开发商挪用资金的漏洞，改变北京不少开发商现有的盈利模式，他们必须重新规划资金进度。
值得引起高度重视的是，该项措施的效果是多方面的。首先，它将加速开发商之间的收购兼并，一旦有开发商的资金链条出现问题（即便项目前景很好的企业，资金运转模式的改变都有可能使其资金链出现问题），这家公司就有可能被现金流控制良好的公司廉价收购。其次，如果银行坚决执行封顶后按揭，而不留任何“迂回”余地，那么必然使得开发商销售回款周期拉长，导致成本上升。一旦开发商将这部分成本转嫁到消费者身上，将会引发房价的进一步上升。最后，由于开发商资金状况进一步恶化，其还贷能力也将随之下降，银行这部分信贷的违约率必然随之上升。但封顶之后再放按揭，却也使得银行的抵押物价值更可靠。双方面因素此消彼长，因此新政对银行房地产贷款整体质量的影响目前还难以评估。

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