主题：全球房地产市场调整趋势报告

国际货币基金组织近日发出警告，全球房地产已经开始出现降温的迹象。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙和一些新兴经济体房地产市场都陆续出现不同程度的降温。自2000年以来，美国楼市持续繁荣，成为支撑美国经济走出衰退和安然度过“9.11”等重大冲击的主要动力；而据经合组织估计，工业国房地产价格在过去10年中实际增长了1倍之多，也是拉动工业化 

国家消费扩大和经济增长的重要动力。全球房地产市场泡沫的破灭和调整，必将使世界消费需求和经济增长面临很大的不确定性风险，其未来走势和影响值得高度关注和高度重视。


一、全球房地产市场出现历史上最大的泡沫

据英国《经济学家》杂志分析，过去5年发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，增幅相当于世界各国国内生产总值的总和。全球房价一路飙升，正形成历史上最大的房地产泡沫，也是有史以来全球最大的一次资产泡沫。这次楼市泡沫超过20世纪世界上曾出现的三次房地产泡沫，包括80年代后半期日本的房地产泡沫、80-90年代泰国房地产泡沫和30年代美国部分地区的房地产泡沫，而这三次房地产泡沫均引发当事国局域性乃至全球性的经济金融危机；也超过上世纪90年代后期全球股市泡沫（历时5年，增幅为世界各国国内生产总值的80％）及上世纪20年代后期美国股市泡沫（占其国内生产总值的55％）。

据该杂志调查，这一轮全球性房价飙涨覆盖面之广也前所未有。不仅涉及美国、英国、澳大利亚、法国、西班牙等发达国家，也覆盖很多发展中国家。根据对全球20国的调查，1997？2005年位列全球房价涨幅最大的是南非，达244％；第二位的是爱尔兰，达192％；第三位是英国，涨幅达154％；第四位是西班牙，涨幅145％.

全球房地产泡沫膨胀的主要原因，一是主要发达国家为了摆脱IT泡沫破灭的影响，促进消费和经济增长，持续降低利率，使世界利率水平降至历史低点，各种低利率的住房信贷花样翻新，扩大了房地产需求，刺激消费者踊跃贷款购房，以获取市场增值和其他好处；二是投资人在股市崩盘后，大量转向回报率较高的房地产市场；三是世界油价猛涨也使得产油国资金充裕，大量富余资金流向世界房地产市场。

美国房地产泡沫首当其冲。为了减轻IT泡沫破灭的冲击、摆脱经济衰退，美联储自2000年起连续13次降低利率，使联邦基金利率由6.5％降到1.75％的低水平。由于房地产市场的财富效应，这导致2000年以来美国房地产价格出现全面迅速的上涨，为历史罕见。过去4年多美国平均房价涨幅已超过50％，而过去半个多世纪美国全国平均房价涨幅仅为5.5％。另据美国房地产经纪人协会2006年9月25日估计，从1995年至今年夏天美国平均房价已上涨111％。美国的房价/收入之比和房价/租金之比都已处于历史最高水平。按居民可支配收入衡量，美国房价与收入之比已达5左右；按全部收入衡量，房价与收入之比2004年底已达3.4左右。而1975？2000年，这一比率在2.7？3.0之间很小的区间内波动。同时，房地产市场也存在泡沫心理，大多数人买房不是为了居住而是为了投资（或投机），是基于未来房价上涨和财富升值的预期。房价上涨是不可持续的，它已经脱离了经济和收入水平的基本面，存在着很大的泡沫成分，美国业界人士基本认同这是美国历史上最大的房地产泡沫。


二、全球房地产开始降温或面临调整

近期，国际货币基金组织等国际经济组织和有关人士都发出了全球房地产市场降温的警报。据彭博报道，近期以来，美国、法国、西班牙、新西兰和中国部分地区的房地产市场都因为加息及宏观调控措施而出现不同程度的降温，截至今年3月，全球楼市的住宅平均价格在一年内上升了6.1％，相比2004年楼价高峰期的按年递升10.9％，升幅明显放缓。

美国全国房地产经纪人协会日前发表的报告显示，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7％。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，9月份新房中间价比去年同期下降9．7％，创近36年来的最大降幅。三季度美国居民新房开支同比下降17.4％，为15年半以来最大跌幅。此外，未售出房屋库存量增长至392万幢，按8月销售速度计算，需要7个半月才能售完，这个比率是1993年4月以来的最大值。

美商务部数据显示，美国8月份的新房开工量猛降6％，是2003年4月以来的最低水平。这是美国新房开工量连续第三个月下降。与去年同期相比，当月新房开工量下降了19.8％。9月份美国住房建设开支减少1.1％，连续6个月下降。受此影响，美国制造业活动指数由9月份的52.9％下降至10月份的51.2％，为2003年6月份以来最低。

法国全国房地产联合会报告指出，法国平均房价继7月下降0.3％之后，8月又下降了1.1％。，房价连续两个月下降为法国房地产市场近10年来首次出现。其中，8月份法国公寓楼的平均售价比7月份下跌1.7％，而独立住房的售价下降了0.2％。近期法国房屋交易量也呈下降趋势，而2006年租金收益增长预计也将是7年来最低的。

随着房价下跌，近期法国房屋交易量也呈下降趋势。据法国财政部下属机构统计，今年第二季度法国房屋交易量比去年同期下降7.2％，其中独立住房的交易量甚至下降22％。

西班牙房地产市场开始放缓，新开工住宅也开始减慢。今年上半年，全国有超过350万套住宅处于空置状态。马德里自由经济市场国际咨询公司总裁Lorenzo Bernaldode Quirós称：西班牙房价将面临急剧下跌，问题只是何时发生。西班牙对外银行报告称，预计房价从明年底开始将下降，到2009年跌幅达15％。

澳大利亚和英国的房价已基本停止上涨。而日本房价在连续坐了14年的滑梯后，似乎有止跌反弹现象。即便如此，现今的日本房价较1991年的高点也已缩水近四成。


三、美国及全球房地产市场调整的主要风险

美国这一轮经济复苏的主要动力是，房地产繁荣刺激了占美国GDP2/3的私人消费的持续扩大。美国及全球房地产市场泡沫破裂将会给美国及世界经济运行带来很大的冲击。国际货币基金组织已经发出警告，美国房地产泡沫破灭将是世界经济面临的最大的风险。

综合各方面分析，美国及全球房地产市场调整的主要风险是：

第一，影响美国及世界消费需求。近年来，美国房地产财富效应对于刺激消费需求起了巨大作用。2004？2005年间，美国居民实际消费平均增长3.7％，而同期个人实际可支配收入平均仅增长2.4％，其缺口主要靠房市的财富效应来填补。过去5年间，房价上涨对美国消费需求年增长率的贡献超过0.5个百分点，一旦房价趋稳或下跌，其对消费的贡献度将会变为零或负值。其他工业国家也大体类似。

第二，加快美国经济减速。据罗奇的估算，房市泡沫破裂可能将使美国GDP增长率降低2个百分点以上。其中，建筑业开支收缩的影响为1.5个百分点，财富效应逆转的影响为0.5个百分点。如果考虑相关的关联效应，影响还会更大。房地产降温已使今年美国经济出现减速，美国GDP增速从今年一季度的5.6％回落到二季度的2.6％和三季度的1.6％。明年美国经济将进一步回落至2％左右。

第三，对美国消费需求的严重依赖将使有关国家出口面临风险。美国2005年消费总额达9万亿美元，比欧洲高20％，分别是日本和中国的3.12倍和9倍。这形成了全球出口对美国消费需求的严重依赖，美国创纪录的8000亿美元贸易赤字就是一个例证。美国消费和经济增长放缓首先会冲击高度依赖美国市场国家的出口，如加拿大出口84％输往美国、墨西哥86％出口输往美国、中国加上香港转口有40％出口输往美国，东亚其他经济体对美国市场依赖程度也比较高。其次，还会通过全球商品生产供应链在世界经济中引起连锁反应，包括近年来日益依赖中国等市场的经济体。

第四，美国经济减速可能演变为全球经济减速。美国房地产泡沫破灭有可能使美国进入一个消费减速时期。同时，全球房地产市场调整也会冲击世界消费需求的成长。在此情况下，世界将缺乏填补美国消费需求减少的源泉，也缺乏抵消高度依赖美国经济的现行增长模式的政策空间，美国经济减速将通过全球生产供应链条传遍全球，演化为全球经济的减速。同时，全球房地产市场调整也会对世界经济产生下跌压力。

第五，新兴市场面临更大的金融风险。美国及全球房地产市场泡沫破灭或调整，将加剧有关国家和国际金融市场的动荡，国际投机资本将更趋活跃，一些当事国和发展中经济体金融风险大大增加，某些新兴市场将会遭受更大的外部冲击，不排除发生局部地区金融危机的可能。

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