主题：叫停未封顶楼盘按揭 开发商另寻“钱途”

政策 影响买房付款方式———
“您只能先交纳最少30%的首付，等明年我们项目封顶后再办理贷款，或者一次性付款，没有别的贷款途径了。”这是清河一新楼盘销售人员在接受购房人咨询时所回答的。
自从前不久银监会出台“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”等规定后，各大银行纷纷扎紧了口袋，未封顶楼盘的个人住房贷款被封杀。随之而来的是“楼市将崩盘，众多实力并不雄厚的企业会因资金链断裂而倒闭”、“封顶后再卖的楼盘价格会更高，受罪的还是普通买房人”的言论。那么事实到底如何呢？开发商面对“叫停令”是怎样应对的呢？
●收缩开发量拓展融资渠道扛到封顶不算难
通州目前最大的地产项目开发规模过百万平方米，原本预计先开50万平方米左右，但未封顶楼盘个贷叫停之后，他们的策略有所改变。该项目总裁助理程先生在接受记者采访时表示，绝大多数开发商的开发模式是滚动开发，边卖房边开发。但叫停令出台意味着银行那部分资金会延期至封顶之后，这对于众多开发商来说是决定性的，因为很少有开发商会一下子拿出数亿甚至十亿的开发款项。
“因此，为了使项目减少风险，而且使所开发的楼盘品质要有保证，我们选择收缩开发量，先开十几万，一期一期做，即使开发周期再长也不能急功近利，毕竟要提供给老百姓放心的房子。”程先生说。
据了解，预计在2007年面市的几个大盘都不同程度地受“叫停令”影响，将收缩开发量，延长开发周期。
大盘实力雄厚尚且小心翼翼，规模一般的楼盘将如何是好呢？信托、基金、民间资本成为以解燃眉之急的手段。
几年前，8·31政令出炉，筹措土地
出让金成为众多项目的重中之重。一时间，信托、基金活跃在房地产市场上。不少项目因此得救。一家瑞士基金的北京区代表曾对记者介绍，一般只要项目有足够的抵押物、没有不良影响、设计理念和追求的模式符合西方人的口味，基金通过调查很可能与之合作。
有专家指出，2005年我国房地产金融市场的融资总额中自有资金占35％，利用境外资金约占10％，其余均直接或间接来自银行系统。而时至今天，融资渠道比前几年更多，因此开发商并不会因为个贷放缓而走入绝境。
●建筑企业垫资企业信誉不错楼市未起太大波澜
有关“楼市会因众多开发商因银行个贷放缓而面临资金巨大压力而崩盘”的说法受到了普遍质疑。
北京中原顾问副总殷则环说，众所周知，自从8·31政策出台后，凡是能拿到地的开发商基本都可以确定有一定资金实力以及抗风险能力，那种靠几千万甚至几百万就能攒动一个项目的事情基本已经没有市场了。再说，大多数在售项目在近两年都通过热销回笼了很多资金，并没有太大压力。而新开盘的项目虽然受影响，但每套房子30%的首付款足以让他们应付很多风险。
而有关“封顶后的楼盘价格将更高”的说法也没有太大市场。据了解，这次未封顶楼盘不得个贷的政策受到了买房人的普遍欢迎，原因就在于可以看到楼盘真实面目后再开始还款，所担心的也就是怕楼盘封顶后价格会上涨。但实际情况是，开发商在收取首付款时所签订的合同中，对价格的认定从始至终都是一致的，封顶涨价和早签合同的买房人没有关系。
在采访中记者发现，个贷放缓仅仅让开发商们紧张了一下便云开雾散了。因为市场上的“潜规则”使他们的风险转嫁到了建筑企业身上。
在房地产市场上，作为乙方的建筑公司往往接下开发商一个项目，就走上了垫资建设的路程。比如，工程出了正负零，开发商给建筑企业结一些款；盖到几层结一些款；封顶了结一大部分；完工了压一部分，什么时候全部结清就不得而知了。反正在封顶之前，开发商所需要的钱就是一些设备资金和人员成本，等项目封顶贷款下来，诸多问题都迎刃而解了。
●寻找一次性付款买家开发商他乡觅“钱”途
虽然开发商并未因个贷放缓而受到太大影响，但毕竟快速销售，快速回笼资金是每个项目的目标所在。个贷既然受阻，那么寻找一次性付款买家成为销售中一项重要工作。因此，不少开发商将目光投向了山西、温州、义乌等“黄金旺地”。
前不久，北京某网络媒体组织了山西卖房团，收到了众多的北京房地产企业参加；与此同时，山西晋商联合会组织的古交、孝义、临汾三地房地产销售活动“财富之旅”也吸引了一些北京项目参加，反响激烈。
据“财富之旅”组委会负责人王蓉辉介绍，最近一些北京知名楼盘的开发商纷纷到山西，寻求山西促销的途径，其中不乏要在山西设立专门的销售部，并在省城太原以及省内富庶的城市进行长期推广。
王蓉辉分析说，北京开发商看重的是山西人投资行为中一次性付款的比例较重，而且山西人“买房置地”传统的置业理念很符合北京一些商用楼盘所倡导的内容。
“明年4月，山西太原的大型房展已经收到了不少北京开发商的参展要求。”王蓉辉说。
顺弛、国瑞城、华润置地、凯旋城等众多北京知名地产企业或者楼盘都是异地销售的受益者。正如一位开发商所言，民间闲散资金对于一些销售压力大但商机看好的项目是一个必不可少的市场，而一些能源城市的买家已经具备了一掷千金的能力，某些时候，走出去可能比守在家里收获的多。

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