主题：造房子不如卖糖炒栗子 发展商欠款拖苦包工头

"造房子还不如卖糖炒栗子赚钱。"福建来沪的包工头顾先生昨日向《每日经济新闻》感叹道。尽管他接手的房地产开发工程数量不少，其中还不乏高价公寓项目，本以为拿到了"肥肉"，可是由于发展商屡屡拖欠工程款，导致其实际收益很低。相比之下，顾先生的妻子在上海经营的糖炒栗子店尽管只有百分之二三十的毛利，收益率却远高于其工程项目。

顾先生的遭遇并非他一家独有，上海很多工程建设企业都因为房地产开发商拖欠工程款而揭不开锅，甚至背上了沉重的"三角债"。为上海北部某知名楼盘造房的一位江苏籍工程老板张先生，就是这些企业的代表之一，"如果不与发展商合作，将工程进行到底，工程款就一分钱也拿不到。"张老板坦言，为了完成工程，他已拖欠了工人数月工资，建材商的材料款也还欠着。

"虽然国家有关部门明令工程施工企业不得参资建房，但是大部分施工企业都不得不为发展商带资建房。因为如果不这样做，工程队就接不到业务。"据知情人士透露，为了避免被拖欠工程款，工程企业一般只选择与自己熟悉的房地产开发商合作，尽量不接小型的陌生房地产开发企业的项目。但即使如此，工程建筑企业被拖欠工程款的情况依然非常严重。知情人士表示，很多住宅项目在建设了六七层后，房地产开发商才会拨发工程款，一些工程甚至在楼盘入住一年后才付清工程款。一份去年9月份的数据显示，尽管经过各级政府的多方努力，上海2003年前竣工的所有工程中的97.67%完成清欠，但仍有不到3%的房地产工程项目拖欠未能得到解决。

为了保护自己的利益，施工企业通常会与发展商签订两份合同。一份是公开的工程总承包合同，供建委、规划局等相关部门审查；另一份则是发展商与建筑施工企业私下签署的参建合同。这份合同又分为两种，一种类似于借款合同，一种则是用住宅、商铺等实物抵押的抵押合同。知情人士表示，目前多数房地产开发商不再与施工队签署抵押合同，而改为签署借款合同，这也使得施工企业维权更为困难。

据信利律师事务所上海分所主任邹义律师介绍，目前施工企业在遇到拖欠工程款的情况时，多采用三种手段维护企业权益。一是减缓施工速度，一般在完成90%工程或者工程封顶后不再继续施工，逼迫发展商支付部分工程款；二是向劳动监察部门检举，为保护农民工的合法权益，监察部门会强令房地产商支付部分工程款，以解决施工队工人的工资拖欠问题；三是直接向仲裁机构或者法院申请仲裁或诉讼。

知情人士表示，上述手段往往能取得立竿见影的效果，迫使发展商付清工程款。另外，银行目前也加强了对贷款资金使用情况的监管力度，规定必须专款专用，这也间接保护了施工队的利益。在这样的前提下，尽管目前房地产销售情况不佳，不少开发商面临不小的资金缺口，但是工程队的拖欠情况并没有加重。

建筑商多以"烂尾"对抗拖欠行为

遇到因资金周转不灵，项目不能按时交房，可能"烂尾"的楼盘，购房者常常担心工程队会不会偷工减料，使用劣质的材料造房。对此，据知情人士透露，这种情况发生的可能性很小，因为在监理单位的监督、管理下，施工队不敢胡来，必须采用符合标准的建材施工。

但是施工队会用另外一种方式"抗议"发展商的拖欠行为。他们多数会延迟施工交付日期，以迫使发展商付清项目工程款。上海北部某楼盘的建筑施工企业负责人曾向《每日经济新闻》明言，当建筑工程完成90%的施工以后，他们就不会再继续施工，一定要等到发展商付清拖欠的工程款才继续。

那么，如果发展商付清工程款的日期离《预售合同》中的交房日期很近，仓促赶工的施工队的建筑质量能否达标呢？知情人士表示，即便是施工队为完成交房而仓促赶工，也不会影响项目的工程质量。因为此前的90%工程主要包括项目主体的土建和基建工程，而其余的10%的工程主要是绿化、小区公共设施等，按惯例，这一部分的施工应由材料供应商来完成。

《参建合同》亦受法律保护 

尽管国家不允许带资参建，但是当建筑工程企业真地遇到了被拖欠工程款的麻烦，法律还是会保护建筑企业的合法权益。信利律师事务所上海分所的何志刚律师表示，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的有关条款，即便是参资建房并订立了《参建合同》，建筑企业的合法权益仍能得到保护。

据他表示，有关的《参建合同》根据其内容，可能会被法院认定为房屋买卖合同、土地使用权转让合同、借款合同或房屋租赁合同，这些合同的内容不同，所产生的法律效力也不一样。

何志刚表示，值得建筑企业注意的是，若与发展商签订带有联营性质的"参建合同"，就可能要与发展商共同承担项目的经营风险。不过，即使是联营性质的"参建合同"，为施工队打工的农民工们，也一样可以到发展商那里索回被拖欠的工资。

大型开发商更爱拖欠工程款 

据知情人士透露，对小型房地产开发企业，施工队往往会调查其资金背景，要求对方以实物抵押，或者在工程只施工到一小半时，就要求房地产商按项目施工进度支付工程款；但是对熟悉的大房地产企业，这些建筑施工企业却完全没有这样的"戒心"，一般不会做调查。可事实上，这类企业更"爱"拖欠工程款。

业内人士表示，由于大房地产开发企业的开发项目大多规模较大、工程数量较多，资金周转相对紧张，拖欠工程款相对比较严重。

另外，一方面大发展商的项目往往具有先天条件的优势，吸引力也要优于其他发展商的项目，更容易吸引资金实力雄厚的大建筑企业，这些企业的资金实力也能够承受发展商更多的拖欠。

同时，发展商还会采用"打一下给个糖果吃"的方式，以企业的另一个项目的承建权为"诱饵"，迫使建筑企业面对其拖欠行为不反抗。