主题：“小房换大房”教你三招应对新政

9月27日央行和银监会发布房贷新政策以后，记者采访发现，由于没有统一的标准，岛城银行各自为政，对于该如何界定第二套房，各家银行都有不同的解读。12月11日，央行对第二套房如何界定给出了明确解释，即按家庭为单位界定第二套住房。对于为数不少的想换套大房子的市民来说，理财师建议，有三种办法可以选择。
新政实施要等明年初
据了解，目前除了工行、建行外，大多数商业银行都是以个人为单位界定第二套房，这意味着即使丈夫名下有房子，仍可以以妻子的名义贷款买房。一些规模较小的商业银行在向市民推荐贷款业务时，也强调自己的这一优惠政策。
不过，业内人士表示，补充规定的出台，意味着对于第二套房的认定将实行"一刀切"，银行之间不再具有政策差异。记者昨天采访交行、招行、光大银行等了解到，目前这些银行都在等待总行的细则，预计元旦后大多数银行可望实行新的规定。
50万多付11.6万利息
按照新规定，在第一套房没还清贷款情况下，贷款买第二套房，要实行比基准利率高10%的贷款利率，同时贷款首付不能低于四成。记者请理财师算了一笔账，发现新规定对于一般购房者的影响不小。
假设市民王先生打算贷款买第二套房，贷款金额为50万元，期限为20年。根据目前的贷款基准利率，五年以上为7.83%。以等额本息贷50万元算，按现在的办法算，20年期总共要归还1049986.8元，以前是933748.04元，政策调整前后所要归还的银行贷款有11.6万元的差额。此外，王先生还要承担更高的贷款首付。
想换大房有三条路
记者采访获悉，以前部分银行即使以家庭为单位界定第二套房，仍有灵活余地。如有的银行规定，以公积金贷款买房，第二套房仍可享受优惠利率。有的银行规定，实行"小房换大房"的市民，如果在贷款买了大房后，能在半年内提供证据证明小房已经卖了，就可以申请较低的贷款利率。但在补充规定出台后，这些做法都行不通了。
那么，对于不少想换大房的市民来说，该如何选择呢？理财师分析，市民有三种办法：一是首先还清第一套住房的贷款，再购买第二套房，这种办法适合有充裕资金的买房者 ；二是"以租养房"，把第一套房租出去，贷款买第二套房，虽然第二套房贷款压力增大，但可以通过房租抵消影响；三是把小房抵押给银行，办理抵押贷款购房，缺口可办理按揭，这种方法也可保留产权，但是程序较复杂，成本也较高。
需要提醒的是，按照新政，只要借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，就可以按照一套房的标准贷到款，享受"照顾政策"。贷款时，市民可向贷款银行确认有关"门槛"。（记者 姜好）