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房价缘何还没降下来 因为调控没有直接限房价
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主题:
房价缘何还没降下来 因为调控没有直接限房价
军中小宝
发表于
2006-12-07
进微信群讨论
新近发布的全国70个城市房屋销售价格指数显示,今年10月份,新建商品住宅销售价格同比上涨6.7%,涨幅比上月高0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:北京10.7%、,厦门10.5%、深圳9.9%、福州9.6%、广州8.8%等;下降的城市只有2个,分别是:上海0.6%,北海0.4%。
自5月份出台“国六条”以来,已半年时间,但三季度和10月份的“成绩单”与期望的目标还有相当大的差距。单从房价走势分析,涨幅有些许回落,但宏观调控的总体效果仍不甚理想。目前中央的态度依然是:“少数城市住房价格上涨过快;结构调整的任务还十分艰巨;房地产市场秩序仍需进一步规范。”如果探究原因,笔者认为主要有以下三个:
第一,回顾自2003年以来的房地产调控历程就可明白,2004年和2005年都有比较严厉的政策出台,相同的是,政策刚出台时业界都认为对楼市影响很大,拐点可能很快就会到来。相似的是,短短的一个观望期过后,楼市依然我行我素,甚至房价反弹得更高。就像老在叫“狼来了”,可狼总也不来,开发商和买房人出现“审美疲劳”,有些麻木了。因此今年5~6月份虽然政策密集出台,但供求双方的心态仍在一定程度上呈现惯性滑行。
第二,要想把房价降下来,最有效的办法是调整供需,这可分为两种路径。一种路径是调整供应结构,也就是现在各地在做的事情——70%以上的新出让住宅用地都限定做90平方米以下中小户型。但这需要一个过程,从土地出让到上市,没有一年左右的时间,很难让现在紧缺的房型变得供求平衡,所以短期内无法让房价明显降下来。另一种路径是直接限房价,这也正是“十五条细则”中明确规定的。但遗憾的是,各地都未认真落实,看看各地最近出让的地块及“十一五住房建设规划”就会明白。如果严格执行这一条,则房价会在短时间内有明显降幅,因为即便短期仍无法上市,但购房人的心理预期发生变化了:明年就可得到实实在在的优惠价,凭什么现在还急着入市?
第三个因素,是宏观经济方面的,看似与楼市关系不大,但却实实在在地在暗中发生作用。关注财经动态的人都知道,今年以来股市火爆。而且,在这一过程中,吸纳巨量资金的超级大盘工行进行了IPO。完全是颠覆了以前的股市规律。为什么?因为目前在国内外资金太富裕了,流动量太大了。这同样影响了楼市。银行放贷冲动难以遏制,部分投资客仍春心难耐。还有一点则与人民币的加快升值有关,去年汇改以来,人民币累计升值幅度已超过3%。这一美好“钱”景,让外资垂涎三尺,虽然房地产业有限外政策出台,但大型境外投资机构仍在扩大在内地的房地产投资规模。以万科为代表的地产股票更是大受境内外投资者的青睐。
影响房价的因素很多,全国整体房价仍未有效下降,还有其他因素在共同发生作用。比如单从需求方面分析:随着城市化进程的加快,每年1500万城市新增人口中,部分人有首次置业的需求和能力,再如随着人均可支配收入的快速增长,部分中高收入家庭有小房换大房的居住升级需求,还有刚性的婚房需求,等等。
与其他城市相比,国家统计局近几个月的数据都在显示上海房价同比呈负增长。这说明今年的宏观调控对上海楼市的影响力远比北京和深圳大。但同时也应明白,上海近几个月房价下跌还与住宅供应结构的变化有关,因为自6月份以来配套商品房占住宅供应总量的比重增加,一直保持在30%以上的高位。总体而言,笔者认为中短期上海房价将会呈现一个走弱加盘整的格局。
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自5月份出台“国六条”以来,已半年时间,但三季度和10月份的“成绩单”与期望的目标还有相当大的差距。单从房价走势分析,涨幅有些许回落,但宏观调控的总体效果仍不甚理想。目前中央的态度依然是:“少数城市住房价格上涨过快;结构调整的任务还十分艰巨;房地产市场秩序仍需进一步规范。”如果探究原因,笔者认为主要有以下三个:
第一,回顾自2003年以来的房地产调控历程就可明白,2004年和2005年都有比较严厉的政策出台,相同的是,政策刚出台时业界都认为对楼市影响很大,拐点可能很快就会到来。相似的是,短短的一个观望期过后,楼市依然我行我素,甚至房价反弹得更高。就像老在叫“狼来了”,可狼总也不来,开发商和买房人出现“审美疲劳”,有些麻木了。因此今年5~6月份虽然政策密集出台,但供求双方的心态仍在一定程度上呈现惯性滑行。
第二,要想把房价降下来,最有效的办法是调整供需,这可分为两种路径。一种路径是调整供应结构,也就是现在各地在做的事情——70%以上的新出让住宅用地都限定做90平方米以下中小户型。但这需要一个过程,从土地出让到上市,没有一年左右的时间,很难让现在紧缺的房型变得供求平衡,所以短期内无法让房价明显降下来。另一种路径是直接限房价,这也正是“十五条细则”中明确规定的。但遗憾的是,各地都未认真落实,看看各地最近出让的地块及“十一五住房建设规划”就会明白。如果严格执行这一条,则房价会在短时间内有明显降幅,因为即便短期仍无法上市,但购房人的心理预期发生变化了:明年就可得到实实在在的优惠价,凭什么现在还急着入市?
第三个因素,是宏观经济方面的,看似与楼市关系不大,但却实实在在地在暗中发生作用。关注财经动态的人都知道,今年以来股市火爆。而且,在这一过程中,吸纳巨量资金的超级大盘工行进行了IPO。完全是颠覆了以前的股市规律。为什么?因为目前在国内外资金太富裕了,流动量太大了。这同样影响了楼市。银行放贷冲动难以遏制,部分投资客仍春心难耐。还有一点则与人民币的加快升值有关,去年汇改以来,人民币累计升值幅度已超过3%。这一美好“钱”景,让外资垂涎三尺,虽然房地产业有限外政策出台,但大型境外投资机构仍在扩大在内地的房地产投资规模。以万科为代表的地产股票更是大受境内外投资者的青睐。
影响房价的因素很多,全国整体房价仍未有效下降,还有其他因素在共同发生作用。比如单从需求方面分析:随着城市化进程的加快,每年1500万城市新增人口中,部分人有首次置业的需求和能力,再如随着人均可支配收入的快速增长,部分中高收入家庭有小房换大房的居住升级需求,还有刚性的婚房需求,等等。
与其他城市相比,国家统计局近几个月的数据都在显示上海房价同比呈负增长。这说明今年的宏观调控对上海楼市的影响力远比北京和深圳大。但同时也应明白,上海近几个月房价下跌还与住宅供应结构的变化有关,因为自6月份以来配套商品房占住宅供应总量的比重增加,一直保持在30%以上的高位。总体而言,笔者认为中短期上海房价将会呈现一个走弱加盘整的格局。