主题:大难临头各自飞 房产商与银行“蜜月”结束?
- 发表于2008-07-03
随后,上海8宗土地挂牌出让中,成交了6宗,流拍2宗,拍卖现场气氛冷清;厦门将不久前集体流拍的9幅地块第二次拍卖,结果仍有4幅流拍,成交地价则出现大幅下滑20%-30%。
土地流拍及地价大幅下滑,这会使银行的开发贷款风险完全暴露出来,整体房贷风险也被放大。此前,开发贷款多为抵押贷款,大部分抵押物即为土地,而土地的价格在前几年一直比较坚挺,即使是在2006年国家宏观调控后。
- 发表于2008-07-03
而去年新增的开发贷款中有相当一部分是在地价到达高位时抵押的,土地交易价格的快速下滑将首先使这部分贷款的风险暴露无遗。
据称,在所有开发贷款中,还有一部分为非抵押贷款。而这往往出现在多家银行竞争一个房地产项目,而且开发商又是优质客户的情况下,就会向其发放非抵押贷款。这对于银行的风险是不言而喻的,尤其是在地价下行的时候,银行以土地抵押构成的风险防线很可能被冲破。
- 发表于2008-07-03
房地产景气上升周期,房贷是银行最佳盈利来源,风险低而获利高;一旦房地产进入下行周期后,如何分摊房贷风险则成为银行与开发商拉锯的焦点。
在房地产进入下行周期时,房价下降会导致银行手中的抵押房产价格缩水。为了确保信贷资金安全,不少银行最近开始“游说”开发商“降价销售”。
某国有银行房贷部总经理表示,“我们从去年年底开始和开发商谈,已经建议开发商以优惠的价格来促销,加速资金的回笼。”
- 发表于2008-07-03
事实上,银行真正的担心是开发贷款。只要房子建好并销售出去,贷款就不会出问题。如果因资金链紧张形成烂尾楼,对银行损失相对较大。这正是开发商对银行以死相逼的砝码所在。
- 发表于2008-07-03
据了解,大多数银行发放的开发贷款为3年期左右,从2005年和2006年银行开始大规模发放,按此推算,大多数开发贷款将会集中在今明两年到期,银行面临的形势不容乐观。
- 发表于2008-07-03
不久前,某银行信贷部门召开会议,要求全面改变现有的贷款结构,逐渐收缩房地产贷款,同时对个人按揭贷款也要谨慎对待,并将现有新的房地产开发贷款审批权全部上收总行。
- 发表于2008-07-03
值得一提的是,建设银行北京分行采取了一项与众不同的信贷政策,这项政策的要旨是:个人购房者通过建行贷款在京购房可以得到程度不等优惠。这个信贷政策覆盖了包括金地集团、远洋地产、沿海地产以及合生等9大房地产企业,估计有20多个在售楼盘可以享受优惠政策。由此推测,银行对像北京这样的房地产市场安全边际,还是较为乐观的。
- 发表于2008-07-03
事实上,在银行的“游说”之下,部分开发商也的确开始降价促销。然而,因开发商降价销售未能引起成交量上涨。在此背景下,一些城市出现了变相降低首付的现象。
分期首付的具体操作方法是,首次置业者可以支付二成首付款,剩下的一成由开发商垫付;二次置业者,开发商垫付金额甚至可达到二成。而且,开发商垫付的首期款免息,客户只要与开发商签订有关合同,约定分期还款时间以及相关违约责任即可。根据合同约定,购房者最迟1年内付清垫付款,如不能按期还款,每个月将支付1%左右的违约金。
- 发表于2008-07-03
从法律的角度看,虽然分期首付中的部分款项由开发商垫付,但房子是抵押给银行的,只有银行才有权对房产进行处置。同一套房子不能抵押两次,抵押给银行后开发商就无权再处置,虽然购房人借了开发商的钱,但是这笔钱并无抵押物,开发商不能处置房产,否则就侵犯了银行的抵押权。因此,垫资首付表面看上去没有漏洞,似乎能够确保开发商的利益,也能让购房人更早买到房。但实际上由于开发商垫付的那部分首付款并没有抵押物,这对银行就构成了潜在的风险。
近来,银行与开发商之间的博弈已经白热化。“要死也是银行先死”的言论深深刺激了银行,对此银行加强了对开发商销售情况的监控,甚至不排除促使其降价销售以加快资金回流。
然而,因开发商降价销售未能引起成交量上涨,目前处于有价无量的状态。有关专家表示,今年房价应表现为窄幅震荡,局部区域和个别楼盘的小幅上涨和下跌都在合理范围之内。预计在价格的震荡中房地产将回归理性,成交量的复苏则要等到房价回归理性后,那将是一个漫长的过程。