主题：剖析新加坡房地产商发展模式

近两年来，随着新加坡房地产商在中国境内的“攻城略地”，国内市场参与者不得不面对大兵压境的现实局面。在这样的前提下，研究对手的发展战略与路线，应该成为当前最为紧迫的任务。


    如果说新加坡房地产商从本国走向国际区域性运作，是出于国情和政策等多方面因素的考虑“被动”而为，那么他们在实际操作过程中体现出来的思路却呈现出清晰的脉络，一切均在“主动”性计划中有条不紊地开展。这一逻辑概括而言，就是两手抓的策略，一手抓新兴市场的土地资源，一手抓成熟市场的资金与技术资源。

新兴市场：
时点、产品及趋势的把握

    新加坡房地产商从本国市场上走出来，放眼国际的时候，他们首先想到的是亚太地区的新兴市场，主要包括中国和印度，近两年越南也开始受到重视。


    对于这些新兴市场，他们选择最初进入的时点不尽相同。


  作为新加坡房地产行业的重量级企业，在很长一段时间里，嘉德置地“潜伏”上海多年，静观市场与政策变化，立足夯实自己在上海的基础。直到去年初，嘉德置地才在市场上高调出现，在长三角的南京、无锡、宁波等重要二级城市布子，并将触角伸向北京和广州等全国性的一级城市。从“一点深入”到“多点开花”应该是对嘉德中国布局的最好概括。


   吉宝置业走的策略则是“迂回路线”，但在我们看来，或许更为稳健。早在苏州工业园区建园之初，吉宝置业随其母公司吉宝集团进入中国，但是在这一阶段吉宝置业一直没有出手，而是在熟悉中国的市场环境。在初步了解之后，吉宝置业开始在内地进行实际操作，其开发的第一个项目是云南昆明的春城湖畔度假村。随着经验的丰富和环境的熟悉，吉宝置业才从二线城市杀回一线城市，先后在较短的时间内于上海、北京开发了一些中高档住宅。因此，可以说，吉宝置业的中国行呈现出“欲扬先抑”的特点。


   从嘉德置地和吉宝置业的发展路线来看，对于新兴市场一线城市土地资源的争夺是新加坡房地产商布局策略中至关重要的一环。这一特点对于在其他新兴市场的实践同样适用。2004年中期，吉宝置业宣布斥资3500万美元在越南胡志明市投资开发高档别墅。而胡志明市在越南经济中的地位非同一般，是不折不扣的一线城市。也就是在同一时间，吉宝置业在印度班加罗尔购置9.7公顷土地，用于建造共管式公寓。


   除了地域上的选择，在物业开发顺序方面，新加坡房地产商通常都会结合自己的长处。其中，中高档公寓和别墅成为其立足市场的主流。


   在进一步熟悉新兴市场环境和行业习惯之后，对于商业物业的开发将成为新加坡房地产商的下一个目标。这一点在嘉德置地身上体现的比较明显。嘉德置地近两年对商业物业的开发热情与日剧增，并且已经形成了一定的地域分布。目前，嘉德置地在中国22个城市拥有商业物业。它的发展重点转向商业物业，已经成为事实。


    作为新加坡房地产商的后来者，国浩房产在实施紧跟策略的过程中，将不得不结合以上两个方面的特点，以弥补自身在进入时机方面的不足。也就是说，国浩房产的策略应该照顾一线城市和商业物业两个因素。从最近几个月的土地获取情况来看，国浩房产似乎考虑到这一点，已不惜重金在上海和南京两地收购土地，而且其土地性质并不局限于住宅，加快了追赶先行者的步伐。


   总的来说，新加坡房地产商在对新兴市场土地资源的获取和利用上存在一些共同特点。在进入点的选择上，一线城市成为首选；在产品定位上，中高档住宅成为主流。但需要说明的是，商业物业的开发正在成为新加坡房地产商的下一个关注点。

成熟市场：
资本工具和技术的把握

   新加坡房地产商在成熟市场的操作，尤其是投资技术上的操作，方显其对地产行业特殊性的深刻理解。


    在成熟市场上，新加坡房地产商对商业物业开发的重视明显高于在新兴市场。以吉宝置业为例，它在新加坡国内开发的商业物业达到11个，远远超过在中国和越南等市场的开发数量。与此不同的是，吉宝置业在这些新兴市场开发的住宅物业数量则在迅速赶上在新加坡市场的开发数量。因此，从这个角度来看，新加坡房地产商对于成熟市场商业物业的开发抱有更高的热情。


    除了对物业产品的偏好之外，新加坡近年来在成熟市场上对地产资本的操作，已经开始引领亚洲地区的风气之先。这种资本操作主要可以分为两个不同层次。


    首先，利用私募基金在亚洲地产市场进行广泛投资，在不同国家和地区积累了丰富的投资经验。在这一点上，嘉德置地走在行业前列。早在2003年，嘉德置地便成立了“凯德置地中国住宅基金”，筹集资金0.61亿美元，用于投资中国主要城市的中高档项目。这次基金的成立，实际上是对中国房地产市场投资的一次“试水”。因为，在中国对外来资本进行严格审查和监管的条件下，如何充分将海外投资者的资金用于自己发现的新兴市场，形成一套可以实践操作的模式，或许是一种更为深远的考虑。所幸这次私募基金的投资获得较大的成功，圆满完成了投资任务。在此基础上，嘉德置地于2005年成立“凯德中国发展基金”。这一次，他们拥有的不仅只是对中国地产市场环境的熟悉，还有更加丰富的投资经验，因此他们显得更为自信，私募规模达到4亿美元。


    除了对新兴市场的投资，嘉德旗下的私募基金同样在成熟市场大展拳脚。2003年9月和11月，嘉德置地分别成立了“嘉德零售新加坡基金”和“嘉德零售日本基金”，分别在这两个成熟市场进行购物中心的收购与投资。


    与嘉德相比，吉宝置业在私募基金的操作上，同样表现出保守（或者说稳健）的特点，它们的资金多数投向较为成熟的市场。目前，吉宝旗下拥有两支私募基金，前者85%的资金已经投资于香港、新加坡、马来西亚、韩国和日本市场，后者44%的资金已经投资于日本和新加坡。如果这两支基金投资完全，它们管理的资产规模有望达到14亿美元。


   其次，新加坡房地产商对于REITs市场的关注程度也在升温。自从嘉德置地分别于2002年和2003年成立嘉茂信托和嘉康信托以来，产生了良好的效应，加之香港REITs市场的开辟，也增加了新加坡房地产商参与该市场的信心和热情。


    目前，吉宝置业正在准备发行K-REIT Asia，初次注入的物业包括办公和商业物业，价值达到6.3亿新元，总的净出租面积达到7.33万平方米，平均入住率达到95%。规模相对较小的国浩房产，也在加快步伐，积极投身于REITs市场。


   总之，新加坡房地产商在成熟市场上的操作，正在实践一条由开发到投资逐步升级的道路。在这条道路上，新加坡房地产商基本上做到了环环相扣。商业物业的开发经营与私募基金的操作为物业上市提供了物业基础和组合技术，而REITs为前期投资的退出和商业物业的套现提供了渠道。在这其中，新加坡房地产商对房地产金融本质的深入认识，是其不断向前的基础。


   因此可以说，新加坡房地产商正是在不断发掘新兴市场良好的土地资源，不断积累成熟市场开发和投资经验，并不断努力使两者融合的过程中，实现了对区域性地产机会的全盘把握。