关注青城，团购风暴
在浓厚的观望情绪之下，很多楼盘营销陷入僵局，开发商也都在重整营销思路，想出各种各样的办法，但效果显著的并不多见。从1-8月份的市场成交情况来看，呼和浩特的刚性需求还是存在的，只是被房价和购房心理所抑制。
在目前市场阶段下，准确的把握购房者的购房心理，准确判断自住需求的购买力，让购房者走出弱势群体的阴影，成了制定有效营销策略的关键因素。以前购房者自发组织的团购，已经清楚的体现出他们发自心底的呼声，较集中的体现出现阶段的需求特征。一些媒体也乘势组织了团购活动，但还是不能有效解决成功率问题，多是停留在广告层面。以上我们统称为“第一代团购”。
我们先对第一代团购进行一下剖析，其缺陷如下：1、团购的双方（购房者和开发商）在价格上的心理落差，是团购成功的最大障碍。购房者动辄“7折，6折”，把房子当成了过了期的副食品。开发商有心将价格下浮一些，向购买力和区域的有效竞争价格靠拢，但购房者并不买帐。谈判门槛成了第一代团购屡屡流产的关键原因。2、自发团购一般只能利用网上BBS，人数靠滚雪球才能壮大。但因传播力量薄弱，而且容易被其他帖子淹没，所以难以成规模。江南星城有个自发团购，把团购帖子始终置顶，才赢得不俗的业绩，点击率超过两万人次，成为目前人气最旺的自发团购队伍。3、因为自发团购所能得到最终价格是未知的，需要谈判成功才能知晓，而团队里每人的心理价位都不一致，差异较大，所以即使双方在某一价位上成交，其内部定购概率也很低，一般在30％左右已经难得。4、自发团购人群各自打各自的主意，组织难度较高，而且一定比例的人是抱着模棱两可的心态，风吹草动就会导致散伙。5、媒体有着良好的传播渠道，可以在其平台上组织团购。但媒体自身的角色功能和自发团购的发起人的角色功能很类似，既不乐意为团房者侃价，又不敢承诺成交套数等，其实实际能成交多少才是开发商真正感兴趣的东西。媒体往往只是把眼光盯在眼球效应上，以此来吸引开发商投放广告，所以还是没有突破导致团购流产的瓶颈。 现在我们针对卖房中遇到的实质性问题进行分析:
1. 买房第一遇到的问题就是价格问题，由于开发商的各种税费不断增加，以及土地成本费用的增加，建筑费用的增加，房价也是肯定要涨的，但是这并不影响开发商在薄利多销的基础上给购房者打折，只不过开发商看的是回款数额，就是成交量，这里我们对成交套数做了分档，不同的成交套数对应不同的折扣点。
2. 由于银行的贷款利率不断的升高，使购房者在银贷上也背上了重重地包袱，这样下来，本来20万的房子也许就变成24或25万啦，针对这样一个现状，我们出台了“无息贷款政策”，没有任何利息，每月还的全是本金，为购房者省掉了银行贷款的高额利息。
3. 现在很多团购方案都是要求购房者一次性付款，这样的话开发商的回款才有保障，而那些只能拿出40%和50%的首付的购房者就无情的被挡在了团购的大门之外，针对这个较为突出的市场现状，我们出台了按首付比例享受购房优惠的政策。使绝大多数购房者能够享受到团购带来的大幅优惠！
鉴于以上原因，团购这个很好的形式没能很好的发挥出其应有效能。奈林尚苑第一批“百人团签”团购活动将在9月30日结束，第二批即将开始，由搜房网奈林尚苑业主论坛作为发起平台，由润嘉地产运营机构负责全程策划的活动，主要意义在于为自住购房者提供了“第二代团购”的参与模式。我们在此基础上，深入研究，严密策划，以其成功的结果展示出了团购应有的威力，成为新时期下房地产营销策划的典型案例。
我们分析一下第二代团购的策划思想：1、谈判既然是造成团购失败的关键因素，那么我们就回避谈判环节。于是我们对楼盘都精心设计出一套“梯度优惠”的措施，以不同的档次，对应不同的价格折扣，而且将具体扣率明码标出。这样以来，对参与人群进行了有效筛选，将那些对公布出来的价格仍不能满足的购房者进行筛选，于是报名者中的成交概率显著提高。2、诚信问题也是活动成败的关键。团购需要时间来积累人气（本次是22天，结束时间2008年10月10日），所以我们做了三件事：一是媒体发起平台（搜房网）是公信力很强的平台，让购房者放心；二是活动期间只签定金协议，活动结束后再签合同，避免将购房者看好的户型被他人选走；三是我们还附加了个补充协议，确保任何一个参与者在活动结束时能够获得“最终成交的折扣价”。三项措施让活动参与者完全解除了对诚信的后顾之忧。3、三是解决传播问题。不同媒体的人群覆盖是不同的，并不是所有年龄层都习惯上网。于是我们采用了网络媒体和平面媒体，加海报直投相结合的方式，同时开通团购报名专线5800598进行登记。4、解决周期与效率问题。以前的自住团购一等就是两三个月，周期太长，而且往往会等不出结果。为了解决此问题，我们将活动周期明确在22天，到10月10日活动截止，不论人数多少都按照既定规则实施，这样大大提高了运作效率，短频快，双方都不需要无限期等待。另外，周期的限定使得很多关心这些楼盘的人放弃了观望，为了不错过机会，尽快加入到购买行列。
具体详情请直接致电13474719466 或参见奈林尚苑接待中心活动海报！
团购报名地点：回民区县府街西口西南角——奈林尚苑接待中心
1、团购的双方（购房者和开发商）在价格上的心理落差，是团购成功的最大障碍。购房者动辄“7折，6折”，把房子当成了过了期的副食品。开发商有心将价格下浮一些，向购买力和区域的有效竞争价格靠拢，但购房者并不买帐。谈判门槛成了第一代团购屡屡流产的关键原因。
2、自发团购一般只能利用网上BBS，人数靠滚雪球才能壮大。但因传播力量薄弱，而且容易被其他帖子淹没，所以难以成规模。江南星城有个自发团购，把团购帖子始终置顶，才赢得不俗的业绩，点击率超过两万人次，成为目前人气最旺的自发团购队伍。
3、因为自发团购所能得到最终价格是未知的，需要谈判成功才能知晓，而团队里每人的心理价位都不一致，差异较大，所以即使双方在某一价位上成交，其内部定购概率也很低，一般在30％左右已经难得。
4、自发团购人群各自打各自的主意，组织难度较高，而且一定比例的人是抱着模棱两可的心态，风吹草动就会导致散伙。
5、媒体有着良好的传播渠道，可以在其平台上组织团购。但媒体自身的角色功能和自发团购的发起人的角色功能很类似，既不乐意为团房者侃价，又不敢承诺成交套数等，其实实际能成交多少才是开发商真正感兴趣的东西。媒体往往只是把眼光盯在眼球效应上，以此来吸引开发商投放广告，所以还是没有突破导致团购流产的瓶颈。
现在我们针对卖房中遇到的实质性问题进行分析:
1、谈判既然是造成团购失败的关键因素，那么我们就回避谈判环节。于是我们对楼盘都精心设计出一套“梯度优惠”的措施，以不同的档次，对应不同的价格折扣，而且将具体扣率明码标出。这样以来，对参与人群进行了有效筛选，将那些对公布出来的价格仍不能满足的购房者进行筛选，于是报名者中的成交概率显著提高。
2、诚信问题也是活动成败的关键。团购需要时间来积累人气（本次是22天，结束时间2008年10月10日），所以我们做了三件事：一是媒体发起平台（搜房网）是公信力很强的平台，让购房者放心；二是活动期间只签定金协议，活动结束后再签合同，避免将购房者看好的户型被他人选走；三是我们还附加了个补充协议，确保任何一个参与者在活动结束时能够获得“最终成交的折扣价”。三项措施让活动参与者完全解除了对诚信的后顾之忧。
3、三是解决传播问题。不同媒体的人群覆盖是不同的，并不是所有年龄层都习惯上网。于是我们采用了网络媒体和平面媒体，加海报直投相结合的方式，同时开通团购报名专线5800598进行登记。
4、解决周期与效率问题。以前的自住团购一等就是两三个月，周期太长，而且往往会等不出结果。为了解决此问题，我们将活动周期明确在22天，到10月10日活动截止，不论人数多少都按照既定规则实施，这样大大提高了运作效率，短频快，双方都不需要无限期等待。另外，周期的限定使得很多关心这些楼盘的人放弃了观望，为了不错过机会，尽快加入到购买行列。
团购报名地点：回民区县府街西口西南角——奈林尚苑接待中心