主题：房地产交易合同不再是“儿戏”

来源： 深圳商报 


    延迟交房、逾期付款等违约行为均须承担责任新版房地产交易合同启用后，买方、卖方及中介方的一切交易过程都将在规范的合同文本下被纳入正轨，延迟交房、逾期付款甚至解除合同等违约行为均须承担相应的责任，不再是“儿戏”。采访中，市工商局合同监管部门有关人士向记者讲解了房地产交易三方在签订、履行合同过程中应注意的一些关键问题。
尽快按约定时间过户签订合同是指买卖双方对合同达成一致，不代表合同能否履行，买卖双方均可以随时解除合同。过去因房价波动不大，房地产买卖前后，双方头脑中的预期值变化也不大，引起的争议也较少，如今情形就大不相同。例如双方签订合同后，卖方要求多住两个月，买方同意了，双方办妥了过户手续。卖方刚住一个月房价就出现上涨情况，卖方此时想反悔不卖，如果当时没有办好过户手续，买方则必然大受损失。
是否有权售房很关键新版合同的“特别提示”条款约定，卖方有义务如实提供产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。
买方务必查实卖方是否有权单独出售房产。如果户主只有一人，还要问清房产是否属于夫妻共有财产，如果是，还要取得共有权人的同意才能交易，避免出现纠纷。若夫妻一方私自出售房产，另一方有权向法院申请将房产查封。
当心走入“实收”误区房地产行内有所谓“实收”的说法，但这只是习惯用语，不具有法律依据，一旦出现纠纷也不受法律保护。对于卖方，往往将“实收”理解为只管收钱，相关税费不用其承担。事实上，卖方缴税的法定义务不能改变。房地产交易过程中，经常出现税费由买方或卖方代为缴纳的情形，但即便代缴方临时变卦不履行承诺，另一方同样要履行纳税义务。因此，合同中使用了“支付或代支付”的规范用语，表示纳税义务不能转移。
定金到账视为卖方收讫新版合同约定，买房将定金存入监管账号，即视为卖方收讫。卖方违约，买方可要求其双倍返还定金。
解除合同不容易新版合同启用后，卖方将不可能再随意解除合同，否则会因违约而承担相应的重责。根据《合同法》规定，买方完全可以要求卖方继续履行合同变更产权，或提供赔偿。
中介过错亦要受罚新版合同启用后，中介服务应摒弃旧行规，中介承诺做不到将面临承担违约责任的风险。
《居间合同》约定，中介应提供的服务包括：向买方准确传达卖方的房地产权属、现状、房价、付款方式等真实意图，向卖方准确传达买方的房价、付款方式等真实意图，提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务，对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务等。合同还约定，因中介过错或违约，致买卖双方未能签订《买卖合同》，中介应向买卖双方双倍返还已收取的必要费用，造成损失的，应承担赔偿责任。