主题：谁是小产权房热销的幕后推手

作为农民重要的资产财富，房产一直被牢牢地束缚着，在大量的城市居民被低廉的房价吸引到小产权房项目中来的背后，是处于集体经济组织之中的农民在寻找将资产变为资本的一种路径尝试。 
      
    规避法规禁区 小产权房变形销售 

    “城市居民不要购买在集体土地上开发修建的住房。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”这是不久前建设部发出的风险提示。 

    面对建设部的风险提示和相关法规设定的禁区，一些“小产权房”项目在现实中正在变换着各种形式进行销售，成为一个灰色的监管区域。 

    日前，记者来到位于成都市北三环外北湖风景区内一个叫“北湖印象”的楼盘。根据记者多年的看房经验，这应该是一个品质不错的楼盘项目：坐落于成都市北郊森林风景核心区，紧邻占地２０００亩的北湖公园；多路公交线路由此经过，已经正式投入使用的客运中心站与该项目仅一墙之隔；全低层设计，超低公摊和容积率；社区周边教育资源丰富，多所小学、中学、大学散布周边；其总占地达５００亩，总投资近１０亿元，整体项目完工后可容纳２万人生活……“这样的房子，估计每平方米应该在４０００元以上了。”记者在该楼盘外转了一圈之后，估摸着心理预期价格进了售楼接待中心。 

    “每平方米２０００多元！”售楼小姐的报价让记者一惊。 

    “因为这些房子没有产权，我们签订的是７０年的物业使用权转让协议，而不是商品房买卖协议。” 

    “那不就是小产权房吗？” 

    “不是小产权房！因为我们什么产权也不会给你，你仅相当于一次性缴付了７０年的住房租金。”听到记者提到“小产权房”，售楼小姐突然显得很谨慎，一再强调说，这不是“小产权房”，也没有开发商进行统一开发，而是政府为当地农民集中居中而修建的“新居工程”，多余部分的房子可以拿出来一次性转让７０年的使用权。在该售楼中心公示的住房销售表上，记者看到正在“销售”的二期数百套住房中７０％都已经“名花有主”了。 

    随后几天里，记者在成都其他几个城郊地区采访了解到，像“北湖印象”这样以转让“物业使用权”、“数十年一次性长租”等形式销售“小产权房”，正成为此类项目规避法规禁区的一个普遍手法，有的项目接待中心干脆就将“住房销控表”改名称之为“住房租控表”。 

    “小产权房热”源于城区高房价、低保障 

    “由于不是成都户口，所以不能购买成都市的经济适用房和限价商品房；由于没有固定的正式工作，购买普通商品房，也没有银行愿意提供按揭贷款；所以面对城区的高房价，我们只能选择价格适中的小产权房。”来自遂宁农村的范树发多年来在成都靠倒腾电脑、手机等电子产品养活自己和家人，为了圆在成都拥有一套住房的梦想，不久前买了一套“小产权房”。 

    “小产权房”在一些城市受到市场热捧，也正反衬了这些城市的房价过高和住房保障体系尚不完善，相当一部分买不起房而又得不到有效保障的市民，只能将目光投向价格相对低廉的“小产权房”。 

    成都是一个基本建立起完备住房保障体系的城市，近两年来，成都每年都安排上亿元的住房保障资金，以期实现住房保障的无缝覆盖。但是常年在这个城市工作生活的农民工、外来务工者、迟迟没有成家立户的单身族、新毕业大学生等社会群体都因为户籍的原因被排斥在住房保障体系之外，尽管他们一样有着最基本的住房需求。当正常的房地产市场不能提供合适的住房时，他们只能向非正常的市场寻找机会。 

    此外，除了住房保障体系覆盖面有限的问题之外，经济适用房、限价房等保障性住房的定价方案，也让这些保障性住房被挟裹进不断升温的房地产市场里面，致使住房保障体系随着房地产市场升温而“水涨船高”。 

    据了解，包括成都在内的全国大部分城市的保障性住房定价方案，均是参照周边同类商品住房的价格下浮１０％左右进行定价的，而由于房价上涨加快的原因，这些保障性住房的实际定价往往与该地区一年前、甚至数月前的商品住房价格一致。一年前买不起商品房的家庭，一年之后，也不太可能就买得起经济适用房或限价房，这类家庭往往也被迫加入到小产权房的购买者之列。 

    “不能办理房屋产权登记，没有房产证，不就是交易起来困难吗？买这类房子本来就不是为了投资，而是为了居住。说白了，不就相当于花了一笔钱租了一套长期住房嘛。”小产权房买主范树发的想法，代表了很多此类购房者的心态。 

    小产权房凸显农民资产变资本的迫切愿望 

    “‘小产权房’的存在其实源自于土地资源的城乡二元分割。”四川省建设厅村镇建设处处长文技军向记者解释说：“我国的土地资源被分为国有土地和集体土地，根据我国现行的《土地管理法》《担保法》等法律法规，国有土地才可以合法流转，建于其上的住宅才可能具有抵押、出租、交易等他项权利；而农村的宅基地不能流转、通过非征地方式流转出去的集体建设用地也不得用于商品房地产开发与建设、集体土地使用权不能抵押等，农民只有集体土地的使用权，而并没有对集体土地的财产权，无权获得土地出让收益，因此附着于集体土地之上的住宅不能交易流转，这些住宅也只能归该集体经济组织成员所有，其产权归属也仅由该集体经济组织所认可。” 

    也就是说，如果农村集体土地迟迟不能合法化入市流转，农村集体经济组织就只能面临两种选择：被动地等待政府征地，将集体土地转变为国有土地，获取一定的土地增值收入；或是冒着不受法律保护的风险，主动地流转集体土地以提前并最大化实现土地增值。 

    “凭什么地方政府只花费几万元的补偿就可以征用我们的土地，而后再以数百万元一亩的高价拍卖给开发商。为什么我们不能直接将集体所有的土地放入市场进行流转，或直接进行开发？”在采访“小产权房”过程中，记者总能听到一些村民对国有土地和集体所有土地“同地不同价”“同地不同‘国民待遇’”的疑惑和不满。 

    “农民最大的资产财富就是他的房产，由于宅基地不能流转、集体土地不能进行开发建设、其使用权不能抵押等法规限制，他们所拥有的最大资产财富往往不能变现成其加快经济发展的生产资本。”文技军告诉记者：“不可否认的是，很多集体经济组织通过‘小产权房’等形式让一些农民致了富，也凸显了在市场的需求下，农民将资产变资本的迫切愿望。” 

    “小产权房”在事实上再次证明了，城市与农村在各自发展进程中日益暴露的种种弊端，不可能在自身封闭的系统内加以克服，为避免双方存在的缺陷，亟须打破城乡二元社会结构

政府、开发商