主题：购房陷阱三： 土地性质，重点要搞清楚

这里有必要解释一下：

目前我国采用的是土地批租制，土地权分两种：集体和国家，集体用地经征地后才能变成国有用地，否则不得在市场上交易，只能在集体内部流转。

土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、、文化、体育、卫生、军事和用地为国家无偿划拨。

市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。

酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。

比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：

1、商业房是不能的。

2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。

3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。

4、根据《物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。

又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：

1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。

2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。

在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房、，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？

在我和开发商的合同上，没有注明是商用电，咨询了律师好像是可以退房的。后面的买房人合同上就明确有了。

 恕我直言，双方合同没有明确的地方，双方都不会承担违约责任，最多就是由于第三方原因导致无法履约，合同解除。但是用电问题好像还够不上合同的解除条件。这样看来，用电肯定是商业的了，最好问一下能吗，这点很重要。我建议你弄清楚房子到底是多少年的使用年限。

 太感谢楼主能够回复我了。
在购房合同上是住宅。但是还没有交房拿钥匙 所以不知道产权。应该是70年的。
楼主分析的很对，销售员告诉我说开发商本来是要做酒店公寓的，但是最后没有能批到，只能是住宅，但是可能前期没有申请足够的用单容量（这方面她也不是很懂，只知道好像如果再建个变压器就行了，但是可能要几百万的，信息不一定准确，不太了解用电方面）细节要等到交房的时候才知道。
开发商是同意退房的。
但是我不想退，一是麻烦，二是房子也不错。 想问下楼主，这种情况下开发商有可能改成住宅用电吗？有几百户的。业主QQ群里各种说法都有，维权什么的 但是觉得不太靠谱。

学习了 谢谢品尝百味人生

买房子这个事情永远都要做到量力而行

有能力有需求 就可以买

没能力的时候可以再等等 不要自己买套房子 搞的父母倾家荡产 亲戚借贷无

数的 那就真的是亚历山大拉

楼主说的很客观，很好。我是菜鸟，想问问，我家这里小产权房子最近很多买卖的，全部的形式是改合同，这是什么意思？另外我们这边小产权楼房都建成有规模的小区了，法不责众，是不是这样的房子安全点呢？还有我们这边的小产权能分期，这是咋会事？请楼主解惑。

学习完了，，感谢楼主的血液

 小产权房大部分是以租赁的形式进行交易，比如说租50年或者30年。土地证是没有的，待遇好点，也只是给一个乡镇里或村里盖章的农用房权属证。改的合同就是租赁合同，或者要到乡镇或村里盖个章去换农用房权属证。
成规模建成的小产权房社区在全国都很普遍，因为有需求。这种房子在法律上是不受保护的，没有说大了就安全，小了就不安全。大家都再等今后处理的方向，按照我的猜测，法不责众，不能动摇社会的稳定根基，今后小产权房被招安是很有可能的，甚至是农村集体用地今后的一个改革方向。
小产权房能分期当然不奇怪，租金是分期给的，用不着银行的介入。再说，这些小产权房的开发单位相当一部分是失地后的村集体，正好用租金维持失地农民的生计。

认同楼主的看法

好贴学习了，留着慢慢看！