主题：商业房产：“售后返租”陷阱多多 律师帮你来支招！
- 发表于2015-11-24
所以返祖陷阱本来就很多，对商铺来说就是购买的噱头
- 发表于2015-11-24
小板脚脚，您好！您所发的帖子“商业房产：“售后返租”陷阱多多 律师帮你来支招！”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。
- 发表于2015-11-24
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- 发表于2015-11-24
买商铺价格就比较高，一定要慎重啊~
- 发表于2015-11-24
现在全是利用人们的投资心里欺骗消费者！
- 发表于2015-11-24
感谢楼主，已经收藏了
- 发表于2015-11-24
都是源于人与人的信任降低了
- 发表于2015-11-24
律师为什么不早点出来啊，现在太晚了
商业房产“售后返租”的陷阱！律师帮你来支招：
张女士与甲房地产公司于2011年3月签订了《商品房买卖合同》,购买甲房地产公司在呼和浩特市中山东路开发的“某某首府”商厦的商铺一套。该《商品房买卖合同》约定：“购买“某某首府”商厦2层商铺一套,建筑面积为20平方米,每平方米单价为39000元。交房日期：2012年12月31日前。逾期交房开发商承担已交房款1%的违约金。”同时，张女士与乙商业运营公司签订了《委托经营协议书》，其中约定：“2012年12月31日前将商铺交付乙商业运营公司。商铺委托期限为10年，每年按照房款的11%给付租金。”张女士已陆续交齐购房款，但该商厦虽取得了预售房许可证，但现在处于停工状态，至今没有交付，张女士也没有收到商业运营公司的租金。张女士向内蒙古久晖律师事务所谢利星律师就该案件咨询。
现在开发商销售商业地产时，经常承诺商铺“售后返租”。开发商在与购房者签订买卖合同的同时，让购房者与自己另设立的一家商业地产运营公司签订委托经营协议或租赁协议，由商业运营公司进行后期招租和经营管理工作。往往两份合同的交房日期相同，这就会出现：当开发商逾期交房，对购房人构成违约的同时，购房者同样也会因逾期交房，而对商业运营公司构成违约。
开发商以“售后返租”方式销售商铺，一方面在销售过程中用超过10%年的高（馅饼）来吸引购房者；另一方面，做出高回报承诺的又是开发商另行设立的商业运营公司。在法律角度来看，商业运营公司和开发商是不同的法律主体，各自承担法律责任。这一点，就是购房者在商业地产时常常忽视的“陷阱”。
1、购买商业地产前充分调查所要购买商铺所处的地段、，开发商资信能力、声誉，承租人或受托经营人的履约能力、声誉等，以便对该项目的前景有比较清楚的认识。
2、在签订合同、协议时，要将开发商、租赁公司所作出的承诺、违约条款具体详细的固定在协议中。
3、开发商在交付商铺后，就履行完毕《商品房买卖合同》的合同义务，之后的商铺运营由商业运营公司负责了。“售后返租”所设立的商业运营公司通常履约能力和承担责任的能力都不强，当商铺运营过程中如果出现商场运营不善、不能获取预期回报时，商业运营公司往往采取拖延租金支付、降低租金甚至采取破产的方式逃避法律责任。届时，开发商对购房者的损失不会承担任何法律责任。因此，在签订《委托经营协议》（或《租赁协议》）时，一定要约定开发商对商铺进行担保，当发生不能按返租合同给付购房者时，开发商要承担连带赔偿的责任。
综上，本案中张女士因商铺没有向商业运营公司交付，无权向商业运营公司要求支付租金，只能向开发商要
求解除合同和赔偿相关损失及违约金。
（本法律咨询又内蒙古久晖律师事务所谢利星律师全程免费提供。）
谢利星律师个人简介：
内蒙古久晖律师事务所律师，法学学士、公共管理硕士、中级经济师，内蒙古建筑职业学院客座副教授。
曾在法院、政府部门就职，担任：呼和浩特市文化市场综合执法局、内蒙古建设股份有限公司、阿拉善盟水利规划设计院、内蒙古金亚装饰工程有限公司等单位法律顾问。曾为中石油鄂尔多斯市分公司、包头市水务公司等单位讲授《企业法律风险管理》课程，在内蒙古建筑职业学院讲授《建筑法规》课程。业务方向：土地、房地产及建筑工程法律业务，公司业务，政府业务。
联系方式：18947143660。
lz提示：如果购房时遇到不懂的法律概念；如果在购房过程中遇到法律纠纷；如果在开发商交房后发现开发商未按照合同履行职责......
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