主题：业主车辆没处停 小区车场属于谁

小区停车场属于业主共同所有，为什么我们的车没有停车泊位？

7月5日，在宁夏银川市金凤区民生城市花园，发生了业主私家车因没有停车泊位而将小区大门入口处道闸围堵，导致其它车辆无法出入的事件。业主代表和物业公司之间的对话，最终以广泛征求业主意见再作决定而收场。

7月10日，民生城市花园又发生了更多业主汽车堵塞小区大门事件，业主和物业公司谈判陷入僵局。

物业公司：地上地下两个停车场产权不同 

7月9日和15日，记者两次走进民生城市花园，昔日横在小区道闸口的汽车已不见了踪影，站在门口的两个保安说，汽车现在可以开进来了。

记者来到小区物业公司，项目管理部经理宋航告诉记者，民生城市花园设置了地下停车场和地上停车场。其中，地下停车场有310个泊位，地上停车场有241个泊位。目前，小区1300户业主拥有430辆汽车，现有的地下和地上两个停车场551个泊位完全可以满足业主的停车需要。

宋航说，民生城市花园的地下停车场是由开发商投资建设的，小区业主没有花一分钱。开发商已办理了产权证予以确权。开发商对地下停车泊位实行的是购买或租赁政策，每个车位价格6万元至10万元不等。目前，310个泊位的地下停车场只出售了80个车位。

至于地上停车场，其所有权归业主共同所有，这是一个不争的事实。但是，地上停车场如果不收取一定的费用，对于多数没有汽车的业主来说，是不公平的。更何况，如果不收取一定的看管费用，汽车丢失谁来负责？

由于多数有车业主不愿花钱购买地下车位，而仅有的241个地上车位又不能满足业主停车需要，一些业主随意乱停乱放汽车，夜间多次发生汽车冲撞老人、小孩问题；更主要的是，小区作为消防试点单位，按规定汽车不得在小区院内随意停放，小区物业公司发出通知，要求业主认订地上停车场泊位，实行一车一位，规范管理，费用也由过去的每月60元提高到120元。因此造成业主与业主之间、业主与保安之间、业主与物业公司之间因停车泊位发生矛盾。

业主代表：两个停车场都归全体业主共同所有 


住进民生城市花园几年来，一直抵触开发商出售地下车位的宁夏黄河志律师事务所律师韩瑞玺说，小区道路用地属于小区用地的一部分，在计算小区容积率时，已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。

而小区地下停车场是建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上的，因此，地下停车位的权益也该由小区业主共同享有。开发商或物业公司必须在征得业主大会同意后，根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。

由于该种类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用由看管人物业公司所有。

也有业主认为，业主所缴纳的物业综合管理费，已经包含了物业公司对业主财产的管护费用，业主的私家车显然属于业主财产的一部分，物业公司应该管理好业主的车辆，无权另行收取停车费或租赁费，更不能出售泊位。

律师分析：地下停车场产权归楼房所有人共有 


长期关注房地产法律问题的宁夏西夏律师事务所主任律师李文生告诉记者，目前，关于商品房住宅小区停车场产权归属问题，法律界主要有合同约定说、销售成本收益归属说、登记凭证确权说和推定归属说四种。李文生告诉记者，在现行房地产行政管理法律制度下，小区楼房地下停车场的法律权利依附于房屋建筑物，是住宅房屋单元的从物。小区地下停车场的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用和收益的不完全物权。

初始登记时，小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得房地产证的房屋单元。因此，楼房地下停车场的房地产权依附并归属于该楼房的全体房屋单元所有人共有。

至于购房人普遍反映开发商利用协议，在格式化合同中变相决定车位归自己所有的问题，李文生建议，可通过地方性立法，进一步补充完善物权法的规定。

开发商出售小区露天车位遭业主质疑

 车位应归业主共有 开发商本无权出售 




房地产开发商能不能向业主出售小区内的停车位？

近日，河南省郑州市一小区内利用公用绿地设置的两百多个露天停车位，被开发商出售。此举遭到业主的质疑。法律界人士认为，开发商的做法侵犯了业主的合法权益。

事实：开发商出售露天停车位

7月15日，记者在位于郑州市北区的新希望·澳园小区看到，在小区的楼房之间，被透气型地板砖硬化后的绿地上设置了一个个停车位。一居民说，开发商销售的就是这些停车位。

居民郑先生说，他们去年入住时，物业公司向每个车主每月收取40元停车费。今年不再收停车费了，居民们对此都很高兴。但几天前，小区开发商开始出售这些露天停车位。他认为，这些停车位占的是小区的公用绿地，既不是封闭停车位，也不是地下停车场，开发商不应出售。


记者从小区售楼部了解到，一个停车位的售价为1.2万元，可以永久使用，但没有产权。

说法：涉嫌侵犯业主权益

就开发商出售小区内露天停车位的做法，记者采访了河南物业商会秘书长和法律界人士。


河南物业商会秘书长张国强认为，小区既增加了停车位，又没有太影响绿化，应该是好的做法，但开发商向业主出售这些露天车位的做法不合适，因为这些地方是业主们共有的地方。


河南九同律师事务所律师宋宇认为，根据现有的规定，任何单位和个人利用物业公用部位、公用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。小区公用道路、绿地归小区业主公有，占用小区公共道路、绿地设置的停车位，应该归业主共有，开发商无权出售。如果开发商对这些停车位进行处置，必须经过相关业主、业主大会同意，所取得的收益归业主共有。未经相关业主、业主大会同意，私自出售停车位的行为侵犯了业主的合法权益。

10月1日起将施行的物权法明确规定 

车位应当首先满足业主需要 


最近在一些大中城市，许多地下车库产权并不明晰的小区突击卖车位。出现这一现象的原因在于，根据今年3月通过的物权法，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，因为担心被“共有共管”，无论是否拥有车库产权的开发商纷纷抛售车位，置业主权益而不顾。


关于车库、车位的归属，物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”


物权法自2007年10月1日起施行，至于物权法实施前车位、车库的归属问题，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，物权法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理。